备考试题2022年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷A卷（含答案）

备考试题备考试题 20222022 年房地产估价师之开发经营与管理题年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷库综合试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。A.0.25 B.0.50 C.1.5 D.2.00【答案】B 2、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学 B.客观 C.准确 D.全面【答案】A 3、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机 B.储蓄 C.投资 D.信托【答案】C 4、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50 B.721.00 C.724.50 D.735.00【答案】C 5、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素 E1、E2、E3 分别上升 10%，财务净现值分别变化12.1%、12.6%和11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2【答案】C 6、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价发 D.认知价值定价法【答案】A 7、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料 B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础 C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构 D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C 8、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长【答案】C 9、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址）B.建设工程规划许可证 C.建设用地规划许可证 D.国有建设用地使用权出让成交确认书【答案】C 10、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析 B.盈亏平衡分析 C.市场状况分析 D.定性风险分析【答案】B 11、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和（）构成。A.基础设施建设费 B.土地增值收益或溢价 C.公共配套设施建设费 D.不可预见费【答案】B 12、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A.净现值法 B.差额投资内部收益率法 C.费用现值法 D.内部收益率法【答案】C 13、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场【答案】B 14、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究 B.粗略研究 C.特定项目的投资机会研究 D.建设项目的投资机会研究【答案】C 15、借贷记账法以（）作为记账理论依据。A.会计法 B.会计规则 C.会计规程 D.会计恒等式【答案】D 16、某房地产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为 12%，银行的贷款利率为 5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A 17、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象 B.投资回收期 C.经济用途 D.投资形式【答案】C 18、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 19、若某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C 20、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出售模式【答案】B 21、如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】A 22、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 23、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金 B.预租售收入 C.借贷资金 D.政府资助【答案】D 24、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】A 25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标【答案】D 26、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入【答案】C 27、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。A.意愿 B.途径 C.能力 D.动机【答案】B 28、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B 29、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法【答案】B 30、单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】C 31、保和丸的主治证为 A.胸脘痞满，不思饮食 B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑 C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实 D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】B 32、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的 B.相互独立的 C.相互作用的 D.相互无关的【答案】B 33、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 34、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算 B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算 C.用地面积测算以丘为单位进行 D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D 35、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入 B.所有者权益资产负债 C.资产费用负债所有者权益收入 D.负债资产所有者权益【答案】C 36、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D.信用风险【答案】A 37、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 38、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 39、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】B 40、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式 B.确定竞争者战略 C.确定竞争者目标 D.识别竞争者【答案】D 41、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500万元，销售税金及附加为 248 万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05 B.49.31 C.56.86 D.63.6【答案】D 42、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表 B.经营成本估算表 C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】C 43、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C 44、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费【答案】C 45、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场【答案】B 46、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为()元。A.1655.33 B.1719.43 C.1743.69 D.2149.29【答案】B 47、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 48、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流