备考试题2023年房地产估价师之估价原理与方法通关提分题库含完整答案

备考试题备考试题 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法通年房地产估价师之估价原理与方法通关提分题库含完整答案关提分题库含完整答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、为评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000 B.7003 C.7436 D.7670【答案】B 2、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析 B.趋势拟合分析 C.时间序列分析 D.相关分析【答案】C 3、素问五藏生成篇说：“多食甘”，则 A.脉凝泣而变色 B.筋急而爪枯 C.肉胝皱而唇揭 D.骨痛而发落【答案】D 4、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98 B.102 C.108 D.116【答案】A 5、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经【答案】A 6、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 7、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】A 8、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.B.C.D.【答案】C 9、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 10、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人 B.估价对象权利人 C.估价委托人，不是报告使用者 D.估价委托人和报告使用者【答案】D 11、已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A 12、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点 B.价值类型 C.估价机构 D.估价依据【答案】D 13、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测【答案】A 14、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 15、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 16、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 17、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法 B.市场提取法 C.分解法 D.成新折扣法【答案】A 18、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入 700 万元，空置和收租损失 5 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费 10 万元、保险费 10 万元、管理费等30 万元，水电供暖费等 40 万元，房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额70 万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485 B.490 C.585 D.590【答案】D 19、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500 万元 B.3500 万元 C.3600 万元 D.3000 万元【答案】C 20、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 21、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则 B.最高行为准则 C.基本行为准则 D.重要准则【答案】B 22、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】D 23、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 24、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通【答案】D 25、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】A 26、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】B 27、某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的价格为4200 元/m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元/m2、建筑物重置单价为3000 元/m2。该房地产的总价为（）万元。A.2340 B.3780 C.4140 D.5220【答案】B 28、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿 B.被征用房地产损毁后的价值的补偿 C.被征用房地产损毁前后的价值之差 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B 29、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 30、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 31、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】B 32、东南地区治疗特点 A.气候寒冷慎用寒药 B.病多湿热，治宜苦寒 C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温 D.病多风寒，治宜辛温【答案】B 33、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B 34、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）临街宽度。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 35、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B 36、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 37、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 38、运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法 B.平滑法 C.指数加权法 D.市场法【答案】D 39、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制【答案】C 40、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定【答案】A 41、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 42、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A 43、某建筑物的建筑面积为 120m2，于 9 年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为 3200 元/m2，建筑物残值率为 4%，年折旧率为 2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B 44、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式 B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等 C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性 D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C 45、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品【答案】D 46、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法【答案】B 47、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象 B.估价目的、估价原则、估价时点 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D 48、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。A.低于 B.等于 C.接近 D.高于【答案】D 49、某类房地产一年期的银行存款利率为 3.07%，贷款利率为 5.43%，投资风险补偿为 2.02%，管