通关提分题库(考点梳理)房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案

通关提分题库通关提分题库(考点梳理考点梳理)房地产估价师之开发经营房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷与管理考前冲刺模拟试卷 B B 卷含答案卷含答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3 年每年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43【答案】C 2、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 3、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化 B.市场集中化 C.市场专业化 D.产品专业化【答案】B 4、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法【答案】B 5、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择【答案】B 6、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即 Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0 B.EP C.EP D.EP【答案】D 7、某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 m2，其中从 2009 年跨入 2010 年继续施工的面积为 300 万 m2，恢复施工的面积为 200 万 m2。该城市 2010 年商品住房新开工面积是（）万 m2。A.500 B.700 C.800 D.1000【答案】A 8、关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间 D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】C 9、某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5%的比例递增，第 1 年的租金为 1 万元，租金于每年的年初收取，年利率为 8%，则该商铺 15 年租金收入的现值为（）万元。A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49【答案】C 10、关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别 B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动 C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为 D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成【答案】B 11、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标 B.销售收入计划 C.工程建设招标计划 D.客户定位【答案】B 12、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师【答案】A 13、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 14、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加 A.使君子、苦楝根皮 B.川楝子、白芍 C.榧子、槟榔 D.人参、当归【答案】B 15、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 16、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置【答案】D 17、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益 B.提高市场竞争力 C.开拓投资领域 D.规避投资风险【答案】D 18、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入 B.净经营收入 C.潜在毛收入 D.税后现金流量【答案】A 19、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D 20、根据国内生产总值的（）形态看，GDP 是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值 B.收入 C.产品 D.货币【答案】A 21、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C 22、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 23、收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。A.问卷 B.座谈 C.电话 D.邮寄【答案】A 24、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销 B.差异性营销 C.定制性营销 D.集中性营销【答案】B 25、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率 B.投资回报率 C.成本利润率 D.资本金净利润率【答案】C 26、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。A.划线更正法 B.红字更正法 C.补充登记法 D.划线注销，注明“此行空白”【答案】C 27、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系【答案】D 28、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额为 3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B 29、假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B 30、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C.第三阶段的后半段 D.第四阶段【答案】B 31、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场 B.商业物业市场 C.工业物业市场 D.特殊物业市场【答案】C 32、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。A.人工费 B.办公费 C.法定税费 D.保险费【答案】A 33、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 34、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表 B.项目投资现金流量表 C.财务计划现金流量表 D.投资者各方现金流量表【答案】C 35、（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析 B.敏感性分析 C.风险分析 D.保本点分析【答案】C 36、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益 B.项目规模 C.经营状况 D.项目风险【答案】D 37、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 38、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场 B.一级市场、二级市场 C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场 D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C 39、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5，月平均租金损失率为 2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00 B.33.10 C.36.00 D.36.10【答案】C 40、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额【答案】D 41、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D 42、四磨汤的功效 A.行气疏肝，散寒止痛 B.行气降逆，宽胸散结 C.行气疏肝，宽胸散结 D.行气降逆，散寒止痛【答案】B 43、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力()。A.资产负债率 B.内部收益率 C.流动比率 D.速动比率【答案】B 44、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】C 45、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度 B.物业的规模大小 C.人口的分布密度 D.居民的购买能力【答案】A 46、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.9.00【答案】A 47、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商 B.承包商 C.监理机构 D.建设主管部门【答案】A 48、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。A.开发项目所处区位和具体位置 B.项目所在城市、区和街道 C.土地面积和规划用途 D.土地开发状况和地上物状况【答案】B 49、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象 B.产品 C.人员 D.服务【答案】D 50、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不确定分析 B.线性因素分析 C.单因素敏感性分析 D.多因素敏感性分析【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B.基础租金一般高于市场租金 C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC 2、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案