历年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷B卷附答案

历年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷历年房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷 B B卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量 B.现金流入 C.现金流出 D.现金流量【答案】D 2、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数【答案】D 3、直接投资的特点是（）。A.资金所有者和资金使用者不能分离 B.资金所有者和资金使用者分离 C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况 D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】A 4、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.以上说法都不正确【答案】C 5、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究 B.粗略研究 C.特定项目的投资机会研究 D.建设项目的投资机会研究【答案】C 6、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】D 7、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机 B.储蓄 C.投资 D.信托【答案】C 8、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率 B.基准收益率 C.期望投资回报率 D.名义投资回报率【答案】B 9、一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B 10、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D.信用风险【答案】A 11、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 12、某单位以现时楼价 20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了 15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D 13、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流 B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流 C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值 D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】C 14、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划 B.项目构成及平面布置 C.项目的建筑规划 D.城市土地利用规划【答案】D 15、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标【答案】D 16、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】A 17、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。A.划线更正法 B.红字更正法 C.补充登记法 D.划线注销，注明“此行空白”【答案】C 18、国家提高贷款利率，会()。A.抑制房地产需求 B.增加房地产供给 C.增加银行风险 D.导致房地产实际价值折减【答案】A 19、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】A 20、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强 B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C.部分存货可能已经抵押给债权人 D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】A 21、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 22、物业甲为写字楼项目，2016 年末价值为 1000 万元，预计 2017 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%；物业乙为保龄球场项目，2016 年末价值为 1000 万元，2017 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】B 23、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额【答案】D 24、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 25、下列的会计恒等式，不正确的是（）。A.资产权益债权人权益所有者权益 B.资产负债所有者权益 C.所有者权益资产负债 D.收入费用利润【答案】C 26、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3的百分比租金。当租户的月营业额为 180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A.13.2 B.15.9 C.19.5 D.20.4【答案】B 27、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量 B.空置率 C.空置水平 D.空置面积【答案】B 28、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】C 29、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。A.企业住房贷款 B.等额本金方式 C.政策性住房抵押贷款 D.等额本息方式【答案】C 30、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价【答案】C 31、在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 32、目前我国采用的复式记账法是（）。A.收付记账法 B.借贷记账法 C.支出记账法 D.收入记账法【答案】B 33、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租 B.自营 C.经营 D.销售【答案】D 34、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商 B.承包商 C.设计部门 D.建委【答案】A 35、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.市场供求风险【答案】B 36、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.不确定【答案】A 37、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 【答案】D 38、当计息周期小于 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是()。A.ir B.ir C.ir D.i1+r【答案】B 39、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 40、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。A.分部分项工程量清单 B.措施项目清单 C.单位工程费用清单 D.其他项目清单【答案】C 41、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期 B.内部收益率 C.财务净现值 D.开发商利润【答案】B 42、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求【答案】A 43、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年【答案】B 44、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资 B.房地产置业投资 C.房地产间接投资 D.投资于房地产投资信托基金【答案】B 45、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】A 46、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量 B.现金流入 C.现金流出 D.现金流量【答案】D 47、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资 B.长期投资、间接投资和实物投资 C.短期投资、实物投资和金融投资 D.短期投资、间接投资和金融投资【答案】D 48、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理 B.资产管理和投资组合管理 C.物业管理和资产管理 D.设施管理和投资组合管理【答案】A 49、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。A.单位工程总价分部分项工程单价工程项目总价建设项目总造价 B.分部分项工程单价单位工程总价工程项目总价建设项目总造价 C.分部分项工程单价单位工程总价建设项目总造价工程项目总价 D.分部分项工程单价工程项目总价单位工程总价建设项目总造价【答案】B 50、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B 51、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性 B.复杂性 C.伸缩性 D.季节性【答案】B 52、2011 年末，某市住房总量为 5000 万平方米，其中经济适用住房 400 万平方米，商品住房 3750 万平方米，同期住房空置量为 750 万平方米，其中经济适用住房为 50 万平方米，商品住房为 450 万平方米，则该市 2011 年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D 53、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。A.建筑安装工程费 B.公共配套设施建设费 C.土地费用 D.基础设施建设费【答案】C 54、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A.财务计划现金流量表 B.利润表 C.资产负债表 D.经营成本估算表【答案】C 55、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 56、（）是指当期土地出让面积与当期政府批