过关复习2022年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题含答案一

过关复习过关复习 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法模年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题含答案一拟试题含答案一 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.050 B.5075 C.50100 D.100150【答案】C 2、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收 B.是否完成内外装修 C.是否已完成结构封顶 D.是否已安装了门窗【答案】A 3、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得【答案】A 4、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 5、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D 6、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 7、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 8、“气之根”是 A.心 B.肝 C.肺 D.肾【答案】D 9、下列哪项不是治标与治本的运用方法 A.急则治其标 B.缓则治其本 C.标本兼治 D.先安未受邪之地【答案】D 10、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值 B.有效价值 C.折算价值 D.时间价值【答案】D 11、某可比实例的成交价格为 3000 元/m2，建筑面积为 100m2，首付 12 万元，余款半年后支付 8 万元，一年后支付 10 万元。已知年利率为 8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.3000 B.2895.73 C.2985.71 D.2960.80【答案】B 12、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.开发完成后的房地产价值 C.土地成本建设成本管理费用 D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D 13、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元，成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700 B.2000 C.2100 D.2400【答案】C 14、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案【答案】D 15、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 16、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告【答案】A 17、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为 6%，自有资本要求的资本化率为 9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0【答案】B 18、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造【答案】D 19、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 20、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】D 21、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是 A.气能生津 B.气能行津 C.津能生气 D.津能载气【答案】A 22、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常【答案】B 23、可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064【答案】D 24、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 25、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 2000 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2010 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】C 26、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 27、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为 2500 万元，该功能落后电梯的重置成本为 40 万元，已计提折旧 36 万元，拆除费用为 2 万元，可回收的残值为 5万元，现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21 B.27 C.2473 D.2479【答案】D 28、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 29、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1 B.2 C.3 D.4【答案】C 30、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样【答案】C 31、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】C 32、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】C 33、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D 34、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.土地成本建设成本管理费用 C.土地成本建设成本管理费用销售费用 D.开发完成后的房地产价值【答案】C 35、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素【答案】B 36、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B 37、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】C 38、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100 B.50 C.50 D.100【答案】B 39、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 40、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 41、已知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8%的价格为 4000 元/m2；若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816 B.3899 C.4087 D.4920【答案】D 42、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能【答案】B 43、评估某宗房地产 2013 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2012 年 11 月 13 日。经调查获知 2012 年 6 月至2013 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A.3214 B.3347 C.3367 D.3458【答案】B 44、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点 B.收集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映【答案】D 45、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】D 46、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5【答案】D 47、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税【答案】B 48、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 49、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层