试卷复习2022年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷B卷（含答案）

试卷复习试卷复习 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法全年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷真模拟考试试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 2、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】A 3、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。A.法律 B.道德和行业行为 C.行业 D.房地产业行为【答案】B 4、关于估价方法选用的说法，正确的是（）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用 D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A 5、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】A 6、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】C 7、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250 B.8000 C.9250 D.10000【答案】C 8、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】A 9、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 10、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 11、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.独立客观公正原则【答案】D 12、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程 B.物业 C.建筑物 D.物产【答案】C 13、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280 B.285 C.290 D.295【答案】A 14、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.可比实例房地产状况【答案】C 15、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】B 16、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估【答案】C 17、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】D 18、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 19、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点 B.致委托方函日期 C.估价作业日期 D.估价报告提交日期【答案】A 20、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费【答案】D 21、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250 B.1000 C.2500 D.3000【答案】C 22、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 23、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日【答案】C 24、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100 B.77 C.63 D.42【答案】A 25、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】A 26、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 27、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房 B.某体育场馆 C.某待出让土地 D.某写字楼【答案】B 28、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物 B.土地 C.房地 D.土地及其附着物【答案】D 29、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。A.销售价格决定论 B.市场供给价值论 C.生产费用价值论 D.替代原理【答案】C 30、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5800 万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2，该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A 31、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D 32、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（）年。A.1994 B.1995 C.1999 D.2004【答案】C 33、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】D 34、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 35、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 36、某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%；银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90【答案】B 37、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 38、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象 B.估价目的、估价原则、估价时点 C.估价原则、估价对象、估价时点 D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】D 39、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 40、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公 B.商业 C.居住 D.工业【答案】C 41、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（）。A.账面价格和市场价格 B.理论价格和成交价格 C.原始价格和投资价格 D.正常成交价格即市场价格【答案】D 42、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法【答案】D 43、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权 B.专有技术 C.商标权 D.房地产【答案】D 44、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】C 45、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】D 46、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】D 47、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 48、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250 B.8000 C.9250 D.10000【答案】C 49、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若 f 年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C 50、“()则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧 B.思 C.悲 D.恐【答案】C 51、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（）A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】C 52、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率【答案】A 53、提出“四气五昧”药性理论是 A.难经 B.黄帝内经 C.神农本草经 D.伤寒杂病论【答案】C 54、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高 B.正常 C.偏低 D.