题库检测2022年房地产估价师之开发经营与管理自我检测试卷A卷（含答案）

题库检测题库检测 20222022 年房地产估价师之开发经营与管理自年房地产估价师之开发经营与管理自我检测试卷我检测试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化 B.人员差别化 C.服务差别化 D.产品差别化【答案】D 2、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率【答案】A 3、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花 100 万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查 B.推测性调查 C.因果性调查 D.描述性调查【答案】D 4、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5 B.8 C.9.6 D.10.6【答案】C 5、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D 6、进行会计查账的首要工作是（）。A.查阅会计账簿 B.查阅会计凭证 C.检查会计错弊 D.查阅会计核算形式【答案】B 7、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业()的统计。A.平均价格 B.加权价格 C.抽样价格 D.成交价格【答案】A 8、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D 9、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和（）构成。A.基础设施建设费 B.土地增值收益或溢价 C.公共配套设施建设费 D.不可预见费【答案】B 10、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表 B.资本金现金流量表 C.资金来源与运用表 D.项目投资现金流量表【答案】D 11、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B 12、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面。A.政府 B.建造商 C.开发商 D.物业管理企业【答案】C 13、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯 B.购买心理 C.购买动机 D.购买行为【答案】D 14、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过 500mm 时，应采用（）的做法。A.防潮 B.防潮与排水相结合 C.卷材防水 D.钢筋混凝土防水【答案】B 15、某城市 2015 年初家庭总数为 120 万户，平均每户 3 人，户均年可支配收入为 5 万元，约有 8的家庭打算当年购房，平均住房需求 90 户，则 2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600 B.48 C.144 D.4320【答案】B 16、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。A.永久荷载 B.可变荷载 C.活载 D.偶然荷载【答案】A 17、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】A 18、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5，月平均租金损失率为 2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00 B.33.10 C.36.00 D.36.10【答案】C 19、某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A 20、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和()。A.目标 B.途径 C.市场化 D.商品化【答案】B 21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率 B.通货膨胀率 C.国民经济增长率 D.项目基准收益率【答案】D 22、某投资者于 2013 年 1 月以 1000 万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的 500 万元为年利率 7%，期限 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014 年该写字楼税后现金流量为 60 万元，且市场价值增加 5 万元，在考虑增值收益的情况下，2014 年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D 23、某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按()作为计息周期的。A.年 B.半年 C.季度 D.月【答案】C 24、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 25、某物业 10 年租金收入的终值为 20 万元，年租金增长率为 6%，租金在每年末支付，若年利率为 6%，则第 5 年末的租金是（）元。A.14945.16 B.15841.87 C.26764.51 D.28370.38【答案】A 26、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险【答案】D 27、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 28、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.科学 B.客观 C.准确 D.全面【答案】A 29、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托 B.调查研究 C.方案选择和优化 D.编制可行性研究报告【答案】C 30、某宗土地面积为 10000m2，土地单位价格为 800 元/m2，最高容积率为 2，固定费用为 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000 元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000 B.12000 C.180000 D.15000【答案】A 31、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选 A.犀黄丸 B.透脓散 C.小金丹 D.川芎调茶饮【答案】C 32、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业 B.进入稳定期的优质收益性物业 C.未进入稳定期的收益性物业 D.机会型房地产投资【答案】B 33、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数 B.融资相关参数 C.评价标准类指标 D.收益相关指标【答案】D 34、物业甲为写字楼项目，2016 年末价值为 1000 万元，预计 2017 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%；物业乙为保龄球场项目，2016 年末价值为 1000 万元，2017 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】B 35、某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10年内按年等额偿还，年利率为 7%，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C 36、下列不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法【答案】D 37、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】A 38、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 39、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率【答案】D 40、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15 B.1.5 C.1.8 D.2.0【答案】A 41、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】A 42、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5%，月平均租金损失率为 2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00 B.33.10 C.36.00 D.36.10【答案】C 43、某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10年内按年等额偿还，年利率为 7%，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C 44、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀【答案】A 45、某开发商向银行申请了年利率为 9%、期限为 15 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则该开发商第 1 年的还本收益为()万元。A.3.41 B.4.05 C.4.59 D.12.59【答案】A 46、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用 B.固定费用 C.变动费用 D.材料费用【答案】C 47、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）A.吸纳周期 B.城市居民消费价格指数 C.住房价格合理性指数 D.房地产价格指数【答案】C 48、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有()的特点。A.土地费用高 B.无投资风险 C.投资者易与政府沟通 D.开发周期长【答案】A 49、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意 A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积 C.健脾开胃 D.和胃调中【答案】A 50、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。