历年房地产估价师之估价原理与方法模拟题库含答案

历年房地产估价师之估价原理与方法模拟题库含答历年房地产估价师之估价原理与方法模拟题库含答案案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列哪项不属于扶正的具体方法 A.滋阴 B.养血 C.温阳 D.消导【答案】D 2、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法【答案】C 3、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 4、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉【答案】B 5、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】C 6、某经过年数为 23 年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于 23 年 B.小于 23 年 C.大于 23 年 D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B 7、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期【答案】B 8、“肾者，胃之关也”，是指 A.肾藏精 B.肾主水 C.肾主纳气 D.肾主生殖【答案】B 9、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理 B.有根有据 C.基础相当 D.相互可比【答案】D 10、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385 B.2393 C.2955 D.2964【答案】A 11、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】C 12、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 13、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】C 14、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C 15、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化率为 10%，土地资本化率为 8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250 B.8000 C.9250 D.10000【答案】C 16、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 17、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m 的为高层。A.12 B.20 C.24 D.48【答案】C 18、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5890 B.5976 C.6053 D.6135【答案】B 19、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】C 20、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2 为基础进行修正。A.4000 B.5000 C.6000 D.9000【答案】C 21、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费【答案】C 22、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值 D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D 23、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】A 24、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为 0.4、0.3 和 0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D 25、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积 1800m2，两年前出租，年租金 35 万元，位于同一工业区 B.建筑面积 1100m2，近期出租，年租金 150 元/m2，位于 20km 外 C.建筑面积 10000m2，近期出租，年租金 180 万元，位于同一工业区 D.建筑面积 1000m2，近期出租，年租金 20 万元，位于同一工业区【答案】D 26、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500 万元（建设期内均匀投入）。建设期为 1 年，建成后可全部租出，每年可获得净利润 600 万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为 10%，则可支付的土地租金为（）万元/年。A.146 B.105 C.144 D.227【答案】C 27、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是 A.孙络 B.别络 C.经别 D.经筋【答案】D 28、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 29、某宗房地产 2013 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.29 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%。则其在 2013 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币（2013 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.12 元人民币）。A.6043 B.5879 C.6290 D.6120【答案】B 30、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30 B.60 C.80 D.100【答案】B 31、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 32、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则 B.最高行为准则 C.基本行为准则 D.重要准则【答案】B 33、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益【答案】B 34、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 35、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段【答案】B 36、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81【答案】B 37、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（）。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 38、“三阳脉衰于上，面皆焦，发始白”是指 A.男子，六八 B.男子，七八 C.女子，六七 D.女子，七七【答案】C 39、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A.在建工程抵押估价 B.房地产损害赔偿估价 C.期房市场价值评估 D.房地产估价的复核估价【答案】D 40、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。A.调整 B.取整 C.认定该结果，作为最终的估价结果 D.调整或取整或认定该结果【答案】D 41、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63【答案】C 42、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 43、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率 B.本地区房地产价格指数或变动率 C.全国同类房地产价格指数或变动 D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D 44、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.房地产估价规范应作