通关提分题库(考点梳理)房地产估价师之估价原理与方法高分通关题型题库附解析答案

通关提分题库通关提分题库(考点梳理考点梳理)房地产估价师之估价原理房地产估价师之估价原理与方法高分通关题型题库附解析答案与方法高分通关题型题库附解析答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 2、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】C 3、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】B 4、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】B 5、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 6、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（）直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值 B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息 C.土地成本开发成本管理费用销售费用 D.土地成本开发成本【答案】D 7、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14【答案】C 8、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准【答案】C 9、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 10、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5800 万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2，该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A 11、某可比实例的成交价格为 3000 元/m2，建筑面积为 100m2，首付 12 万元，余款半年后支付 8 万元，一年后支付 10 万元。已知年利率为 8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.3000 B.2895.73 C.2985.71 D.2960.80【答案】B 12、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格【答案】C 13、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则【答案】C 14、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】D 15、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 16、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200 B.1150 C.1100 D.1050【答案】D 17、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 18、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整 C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】C 19、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B 20、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】D 21、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.52.0 B.1.52.0 C.0.51.5 D.1.01.5【答案】A 22、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】B 23、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值【答案】B 24、利用直线趋势法对某类商品住宅 20042013 年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程 Y3522385X，其中 Y 为商品住宅价格，X 为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅 2014 年的平均价格为（）元/m2。A.5447 B.5832 C.6987 D.7757【答案】D 25、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费 B.估价目的 C.估价委托书 D.委托人的协助义务【答案】C 26、某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋建成交付使用，容积率为 1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积 3000元，建筑物重新购建价格为 2800 元/m2，建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为 94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870 B.5020 C.5340 D.5520【答案】B 27、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理 B.替代原理 C.比较原理 D.最高价格原理【答案】B 28、“用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答案】A 29、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序【答案】D 30、1984 年 11 月 8 日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准 B.房屋完损等级评定标准 C.房屋自然损坏评定标准 D.房屋维修等级评定标准【答案】B 31、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 20000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 100 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17【答案】C 32、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 33、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 34、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 35、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 36、某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/m2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.591，9 月 30 日为 6.461。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m2 C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m2 D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%【答案】D 37、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉【答案】B 38、脾气不濡，胃气乃厚可因 A.多食苦 B.多食辛 C.多食甘【答案】B 39、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】B 40、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 41、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是 A.气能生津 B.气能行津 C.津能生气 D.津能载气【答案】A 42、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则 B.价值规律 C.市场情况 D.估价方法【答案】A 43、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金 B.投资回收所投入的资本 C.（投资回报投资回收）所投入的资金 D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】A 44、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为()。A.60 B.6 C.10 D.60%【答案】B 45、塞因塞用针对的病机是 A.真寒假热 B.真热假寒 C.真虚假实 D.真实假虚【答案】C 46、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】D 47、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素【答案】C 48、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（）。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 49、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通【答案】B 50、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、市场法中权益状况调整