通关提分题库及完整答案房地产估价师之开发经营与管理考试题库

通关提分题库及完整答案房地产估价师之开发经营通关提分题库及完整答案房地产估价师之开发经营与管理考试题库与管理考试题库 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某市 2010 年新开工的房屋建筑面积为 100 万 m2，2009 年末完工转入 2010年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2010 年竣工的房屋建筑面积为 70 万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为()年。A.1.4 B.1.9 C.2 D.3【答案】B 2、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化【答案】A 3、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率【答案】D 4、假设将两居室每套价格提高 5 万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】C 5、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区【答案】B 6、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性 B.可逆性和不可延期性 C.不可逆性和可延期性 D.不可逆性和不可延期性【答案】C 7、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.资产负债率 D.流动比率【答案】B 8、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别 B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目【答案】C 9、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.基础利率【答案】D 10、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次 B.经营收入销售收入出租收入 C.销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入 D.可分配利润税后收入未分配利润【答案】C 11、某房地产开发项目的占地面积为 15000m2，规划容积率为 3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变动成本为 4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A.5377.78 B.6277.78 C.6722.22 D.7847.22【答案】D 12、李某的月均收入为 4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为 800 元，住房抵押贷款月偿还款为 1440 元，每月支出的物业管理费用为 120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00 B.34.67 C.49.78 D.52.44【答案】D 13、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】D 14、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营状态 D.资金流通方式与对策【答案】A 15、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】B 16、下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险【答案】B 17、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.资产负债率 D.流动比率【答案】B 18、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 19、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。A.使用者地位 B.购买动机 C.对渠道的信赖度 D.对价格的敏感程度【答案】B 20、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基 B.门窗 C.楼板 D.楼面【答案】C 21、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查 B.市场营销因素调查 C.竞争情况调查 D.消费者调查【答案】B 22、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 23、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A.收益性 B.工业性 C.居住性 D.特殊性【答案】A 24、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用【答案】A 25、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.总开发成本【答案】D 26、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 27、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅 B.商用房地产 C.经济适用住宅 D.出让国有土地使用权【答案】A 28、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年【答案】B 29、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方 B.卖方 C.买卖双方 D.协议中规定的一方【答案】B 30、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年【答案】B 31、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法【答案】C 32、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D 33、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】A 34、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D 35、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性 B.正外部性 C.强外部性 D.弱外部性【答案】B 36、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产同质价格【答案】C 37、某建筑物0.00052.000，设计楼顶相对标高为 29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000 B.29.000 C.52.000 D.81.000【答案】D 38、已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A 39、某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m2，容积率为 1.5，如果房屋开发成本为 3000 元/m2（按建筑面积计），预测能够以 8000 元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A.3000 B.5000 C.7500 D.8000【答案】C 40、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。A.会计主体 B.货币计量 C.会计分期 D.持续经营【答案】B 41、某房地产开发项目采用 20的折现率计算出的项目净现值为 16 万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于 20%B.满足目标收益率要求 C.大于 20 D.不满足目标收益率要求【答案】C 42、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用【答案】B 43、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证 B.原始凭证 C.记账凭证 D.会计报表【答案】C 44、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息 B.公共设施维修费 C.房产税 D.物业保险税【答案】A 45、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想 B.项目可行性研究 C.细化投资设想 D.寻找和筛选投资机会【答案】B 46、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】B 47、（）是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费 B.小区物业管理费 C.基础设施建设费 D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】C 48、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年【答案】B 49、房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元，期限为 3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.10.53【答案】D 50、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低利润水平 D.最高土地取得价格【答案】C 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法 B.工程量近似匡算法 C.单位指标估算法 D.蒙特卡洛模拟法 E.概算指标法【答案】ABC 2、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A.不可移动性 B.异质性 C.同质性 D.流动性 E.弱流动性【答案】AB 3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.折旧和摊销 B.投资回收 C.投资回报 D.