备考复习2023年房地产估价师之开发经营与管理真题精选（含答案）

备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理真年房地产估价师之开发经营与管理真题精选（含答案）题精选（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式【答案】D 2、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。A.简单平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法 D.指数平滑法【答案】B 3、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.市场供求风险【答案】B 4、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查 B.因果性调查 C.试探性调查 D.描述性调查【答案】D 5、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价 B.市场上交易物业的租金或售价 C.类似物业 D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D 6、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性 B.正外部性 C.强外部性 D.弱外部性【答案】B 7、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求【答案】A 8、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A.PbPb B.PbPb C.Pb=Pb D.PbPb【答案】D 9、相对于现金回报率来说，()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率 B.投资回报率 C.资本金利润率 D.资本金净利润率【答案】B 10、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 11、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】C 12、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率 B.将未来收益或收入转换成现值的收益率 C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A 13、物业甲为写字楼项目，2017 年末价值为 1000 万元，预计 2018 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%；物业乙为保龄球场项目，2017 年末价值为 1000 万元，2018 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】B 14、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段初期 C.第二阶段后期 D.第三阶段【答案】D 15、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款利率为 12，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31【答案】B 16、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 17、张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为 7.5%，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%【答案】B 18、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（）。A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入【答案】C 19、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法 B.差额投资内部收益率法 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】A 20、对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】A 21、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险 B.收益现金流风险 C.持有期风险 D.时间风险【答案】B 22、在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师 D.估价师及物业代理【答案】C 23、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表 B.利润表 C.投资各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 24、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格【答案】C 25、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三 B.四 C.五 D.六【答案】D 26、某房地产投资项目的目标收益率为 10%，内部收益率为 16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为 7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C 27、产生房地产价格泡沫的基础是（）。A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.投机需求膨胀 D.金融机构过度放贷【答案】A 28、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿 B.途径 C.能力 D.动机【答案】B 29、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位【答案】B 30、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资 B.投机 C.信托 D.储蓄【答案】A 31、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析 B.项目招标 C.工程建设 D.项目租售【答案】A 32、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府【答案】D 33、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业 B.监理企业 C.房地产开发企业 D.施工合同中规定的单位【答案】A 34、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（）。A.国内外市场环境调查 B.技术发展调查 C.市场需求容量调查 D.竞争情况调查【答案】C 35、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.16 B.18 C.20 D.22【答案】B 36、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表 B.项目投资现金流量表 C.财务计划现金流量表 D.投资者各方现金流量表【答案】C 37、某房地产投资项目的目标收益率为 10%，内部收益率为 16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为 7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C 38、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元，则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是（）。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33【答案】C 39、有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 10%，银行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A 40、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位 B.项目设计单位 C.房地产开发企业 D.产品质量监督部门【答案】C 41、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率【答案】D 42、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D 43、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小 B.越大 C.无法判断 D.不存在关系【答案】B 44、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买更新改造出售【答案】C 45、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】A 46、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率 B.空置率合理空置率 C.空置率合理空置率 D.不能判断【答案】A 47、某房地产投资项目的目标收益率为 10%，内部收益率为 16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为 7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C 48、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 D.平均成本利润率【答案】C 49、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率【答案】D 50、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A.营业成本 B.开发产品成本 C.期间费用 D.开发项目总投资【答案】A 51、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租