备考2022年房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷（含答案）

备考备考 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法题库综年房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷合试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】D 2、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 3、通常把比较法测算出的价值称为（）。A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】C 4、某旧住宅的重置成本为 40 万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为 3 万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为 6 万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为 4 万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9 B.13 C.10 D.7【答案】B 5、气血关系失调的病机是 A.气和血互根互用的功能失调 B.气的运行郁滞不畅，血行障碍 C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱 D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A 6、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】D 7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】C 8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311 B.435 C.322 D.200【答案】B 9、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.050 B.5075 C.50100 D.100150【答案】C 10、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】D 11、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 12、塞因塞用针对的病机是 A.真寒假热 B.真热假寒 C.真虚假实 D.真实假虚【答案】C 13、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产【答案】C 14、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】A 15、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 16、滋阴以制阳的治法属于 A.阳病治阴 B.阴病治阳 C.阴中求阳 D.阳中求阴【答案】A 17、某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/m2，该类房地产 2013 年 3月至 10 月的环比价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13【答案】A 18、某宗房地产的收益期限为 35 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.2 万元，报酬率为 9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56 B.108.75 C.168.71 D.277.70【答案】C 19、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】D 20、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570 B.5976 C.6053 D.6135【答案】C 21、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安 A.脾 B.心 C.肾 D.肺【答案】B 22、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 23、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于【答案】D 24、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的【答案】D 25、收益法是以（）为基础的。A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】D 26、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C 27、某宗房地产的交易总价款为 80 万元，其中首期付款为 20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75【答案】D 28、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.国有土地上房屋征收与补偿条例 D.房地产估价机构管理办法【答案】B 29、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要 2 万元的拆除费用，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元，旧电梯的重置成本为 50 万元，已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011 B.2021 C.29 D.2030【答案】B 30、下列除哪项外均是气和津液的关系 A.气能载津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津【答案】A 31、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280 B.285 C.290 D.295【答案】A 32、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 33、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入 700 万元，空置和收租损失 5 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费 10 万元、保险费 10 万元、管理费等30 万元，水电供暖费等 40 万元，房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额70 万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485 B.490 C.585 D.590【答案】D 34、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为()。A.60 B.6 C.10 D.60%【答案】B 35、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】A 36、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 37、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C 38、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 39、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D 40、某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/m2，该类房地产 2013 年 3月至 10 月的环比价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13【答案】A 41、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾【答案】B 42、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于 1776 年出版了著名的（）。A.赋税论 B.国民财富的性质和原因的研究 C.资本论 D.政治经济学原理【答案】B 43、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元m2，建筑物残值率 6，年折旧率 2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562【答案】B 44、一份完整的估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A 45、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90【答案】B 46、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为