历年复习房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷A卷（含答案）

历年复习房地产估价师之估价原理与方法全真模拟历年复习房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷考试试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】D 2、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置成本为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43 B.112.5 C.123.3 D.150【答案】C 3、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（）万元。A.536 B.549 C.557 D.816【答案】A 4、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 5、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年【答案】C 6、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通 B.叶天士 C.薛生白 D.刘完素【答案】D 7、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】A 8、下列关于地租的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】B 9、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】D 10、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】A 11、某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年5 月 30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006 年 5 月 30 日 B.现在 C.重新估价的作业日期 D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】A 12、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】C 13、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A 14、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 15、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理 B.有根有据 C.基础相当 D.相互可比【答案】D 16、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A 17、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况 B.房屋所有权状况 C.出租或占用情况 D.土地利用现状【答案】B 18、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】C 19、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667 B.1333 C.1000 D.500【答案】C 20、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果【答案】A 21、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年【答案】C 22、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 23、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于 A.喜则气缓 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 24、素问五藏生成篇说：“多食甘”，则 A.脉凝泣而变色 B.筋急而爪枯 C.肉胝皱而唇揭 D.骨痛而发落【答案】D 25、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A 26、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】D 27、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 28、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入 700 万元，空置和收租损失 5 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费 10 万元、保险费 10 万元、管理费等30 万元，水电供暖费等 40 万元，房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额70 万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485 B.490 C.585 D.590【答案】D 29、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。A.复合深度价格修正率 B.单独深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.累计深度价格修正率【答案】A 30、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息【答案】C 31、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减【答案】B 32、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B 33、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B 34、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则【答案】C 35、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地供养的人口【答案】B 36、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】B 37、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程【答案】C 38、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 39、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 40、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1 B.2 C.3 D.4【答案】C 41、“益火补土”法适用于 A.肾阳虚损证 B.心肾阳虚证 C.心脾两虚证 D.脾肾阳虚证【答案】D 42、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】A 43、购买一套建筑面积为 120m2，单价为 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项 B.于成交日期一次性付清，给予 5%的优惠 C.于成交日期支付 50 万元，余款在第一年年末支付 D.首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D 44、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.开发完成后的房地产价值 C.土地成本建设成本管理费用 D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D 45、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80 B.2214.28 C.2336.45 D.2447.37【答案】B 46、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】B 47、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.国有土地上房屋征收与补偿条例 D.房地产估价机构管理办法【答案】B 48、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 49、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.