备考复习2023年房地产估价师之估价原理与方法题库（含答案）基础题

备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库（含答案）基础题库（含答案）基础题 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】B 2、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 3、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B 4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售税费 D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】B 5、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小 B.房型设计 C.临路状况 D.公共配套设施情况【答案】B 6、已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C 7、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值 B.主观合理价值和非公开市场价值 C.主观合理价值和客观合理价值 D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D 8、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。A.12 B.20 C.24 D.48【答案】C 9、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费【答案】C 10、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 11、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.居中 D.最低【答案】C 12、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 13、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766 B.791 C.913 D.1046【答案】B 14、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法【答案】B 15、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地【答案】B 16、“用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答案】A 17、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是 A.阳亢 B.阳虚 C.阴虚 D.痰湿【答案】B 18、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】D 19、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 20、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800【答案】A 21、“益火补土”法适用于 A.肾阳虚损证 B.心肾阳虚证 C.心脾两虚证 D.脾肾阳虚证【答案】D 22、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】C 23、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率 B.利润率 C.回报率 D.报酬率【答案】A 24、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C 25、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766 B.791 C.913 D.1046【答案】B 26、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】B 27、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 28、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】C 29、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】B 30、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 31、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 32、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.10 B.12 C.13 D.15【答案】D 33、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】D 34、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 35、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 36、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】C 37、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼 B.生产用房 C.加油站 D.住宅【答案】D 38、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的 a 的取值范围应当是（）。A.a18 B.0a1 C.a0 D.0a1【答案】B 39、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值 B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】B 40、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】A 41、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B.任何估价项目都有估价目的 C.一个估价项目通常有多个估价目的 D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】C 42、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 43、可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064【答案】D 44、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定【答案】A 45、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现 A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】D 46、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是【答案】D 47、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】C 48、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是 A.人自身是一个统一的整体 B.人与自然环境是一个统一整体 C.自然环境是一个有机整体 D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C 49、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B 50、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 51、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费