备考复习2023年房地产估价师之估价原理与方法题库含答案

备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库含答案库含答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】C 2、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋【答案】B 3、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】C 4、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理【答案】D 5、具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃【答案】D 6、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.价值时点原则 D.替代原则【答案】B 8、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 9、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 10、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，使用面积为 132m2，应分摊的共有公用建筑面积为 23m2，按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893 B.6387 C.6473 D.7016【答案】C 11、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格 B.供给量 C.开发成本 D.开发价值【答案】A 12、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 13、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是【答案】D 14、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 15、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 16、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法 B.假设开发法 C.长期趋势法 D.路线价法【答案】A 17、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。A.商业房地产 B.娱乐房地产 C.旅馆房地产 D.综合房地产【答案】C 18、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法【答案】A 19、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况 B.基本状况 C.权属状况 D.区位状况【答案】B 20、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税【答案】B 21、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 22、已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750 B.4500 C.4250 D.4100【答案】A 23、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值 B.建筑物的文化价值 C.建筑的预期剩余经济寿命 D.建筑物的功能是否时兴【答案】C 24、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型 B.估价结果 C.估价目的 D.估价过程【答案】C 25、在估价相关国际组织中，FIG 是指（）。A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】C 26、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B 27、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 28、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则【答案】C 29、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】A 30、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】C 31、气血关系失调的病机是 A.气和血互根互用的功能失调 B.气的运行郁滞不畅，血行障碍 C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱 D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A 32、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 33、为评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000 B.7003 C.7436 D.7670【答案】B 34、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 35、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69【答案】B 36、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的 B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的 C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的 D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】D 37、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 38、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄【答案】A 39、一套商品住宅总价为 30 万元，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付 10 万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30 B.29 C.29.28 D.28.29【答案】C 40、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】C 41、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B 42、气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻 B.气不内守 C.气的升举无力 D.气随血脱【答案】A 43、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】A 44、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为 A.肾水凌心 B.肝病犯脾 C.肝病 D.心病【答案】D 45、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500 B.525 C.600 D.1650【答案】D 46、下列哪项是“相侮”A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】D 47、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000 B.3000 C.3800 D.4400【答案】D 48、评估某住宅 2014 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m2，成交日期为 2014 年 5 月1 日，成交价格比正常价格低 2%，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2014年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。A.3790 B.4238 C.4658 D.4663【答案】D 49、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大【答案】A 50、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 51、脾气不濡，胃气乃厚可因 A.多食苦 B.多食辛 C.多食甘【答案】B 52、某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78 B.882 C.1210 D.1272【答案】D 53、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人 B.估价对象权利人 C.估价委托人，不是报告使用者 D.估价委托人和报告使用者【答案】D 54、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】B 55、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼 B.生产用房 C.加油站 D.住宅【答案】D 56、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置