备考复习2023年房地产估价师之估价原理与方法自我提分评估含答案

备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自年房地产估价师之估价原理与方法自我提分评估含答案我提分评估含答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则 A.整体观念 B.辨证论治 C.知常达变 D.阴平阳秘【答案】A 2、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年（自开工之日算起），计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5 年，投入使用后年净收益为 480 万元，报酬率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61 B.4433.88 C.4768.50 D.5652.09【答案】C 3、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在【答案】A 4、价值时点通常的表示方法是（）。A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间【答案】B 5、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D 6、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法【答案】C 7、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1 B.1.5 C.2 D.2.5【答案】D 8、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】C 9、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 10、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 11、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 12、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 13、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.其他【答案】B 14、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B 15、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定【答案】A 16、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B 17、下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.土地他项权利证明书 D.房地所有权证书【答案】D 18、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用 B.销售税费 C.开发利润和销售税费 D.销售费用和销售税费【答案】C 19、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的 B.效用最小而价格最低 C.效用最大而价格最高的 D.效用最小而价格最高的【答案】A 20、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】D 21、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾【答案】B 22、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通【答案】B 23、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要 2 万元的拆除费用，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元，旧电梯的重置成本为 50 万元，已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011 B.2021 C.29 D.2030【答案】B 24、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权【答案】D 25、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】C 26、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 27、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B 28、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100 B.77 C.63 D.42【答案】A 29、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B 30、某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255 万元，现时重新购建成本为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17【答案】C 31、某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91 B.117.00 C.134.91 D.136.00【答案】B 32、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933【答案】C 33、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 34、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 35、某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10 B.11 C.13 D.14【答案】D 36、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B 37、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚【答案】D 38、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500 B.62000 C.61000 D.61500【答案】A 39、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加 B.均衡价格下降，均衡交易量减少 C.均衡价格上升，均衡交易量增加 D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】B 40、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 41、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理【答案】D 42、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日【答案】C 43、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的 B.房地产自身状况会发生变化 C.必须确定一个价值所对应的时间 D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】A 44、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 45、某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78 B.882 C.1210 D.1272【答案】D 46、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格