备考复习2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库（含答案）

备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法通年房地产估价师之估价原理与方法通关题库（含答案）关题库（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是 A.冲脉 B.任脉 C.阴、阳跷脉 D.阴、阳维脉【答案】C 2、通常把比较法测算出的价值称为（）。A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】C 3、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.2938 B.2982 C.3329 D.3379【答案】A 4、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响【答案】B 5、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】B 6、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 7、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是 A.气能生津 B.气能行津 C.津能生气 D.津能载气【答案】A 8、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】D 9、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800【答案】A 10、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】B 11、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311 B.435 C.322 D.200【答案】B 13、某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的价格为4200 元/m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元/m2、建筑物重置单价为3000 元/m2。该房地产的总价为（）万元。A.2340 B.3780 C.4140 D.5220【答案】B 14、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 15、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离 B.交通线路距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】D 16、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平【答案】A 17、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 18、已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A 19、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 20、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物 B.土地 C.房地 D.土地及其附着物【答案】D 21、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润【答案】D 22、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 23、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 24、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245 B.275 C.315 D.345【答案】D 25、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 26、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A 27、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400 B.450 C.500 D.540【答案】A 28、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.050 B.5075 C.50100 D.100150【答案】C 29、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 30、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】A 31、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是【答案】D 32、某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77【答案】C 33、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格 B.交换价值 C.源泉价格 D.市场价格【答案】C 34、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】C 35、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】C 36、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。A.估价作业日期 B.其成交日期 C.估价时点 D.建成时点【答案】B 37、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金 B.拍卖费用 C.土地使用权出让金 D.土地使用成本【答案】C 38、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相匹配的内容。A.资本化率 B.实际报酬率 C.名义报酬率 D.自有资金报酬率【答案】A 39、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要【答案】D 40、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 41、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】C 42、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准【答案】C 43、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势 B.后期利润 C.权益 D.供给和需求【答案】D 44、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失【答案】D 45、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 46、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。A.商业房地产 B.娱乐房地产 C.旅馆房地产 D.综合房地产【答案】C 47、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指 A.男子，五八 B.男子，六八 C.女子，五七 D.女子，六七【答案】B 48、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗