备考2022年房地产估价师之估价原理与方法模拟题库（含答案）

备考备考 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法模拟题年房地产估价师之估价原理与方法模拟题库（含答案）库（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B 2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 3、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本【答案】A 4、某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（）万元。A.536 B.549 C.557 D.816【答案】A 5、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。A.复合深度价格修正率 B.单独深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.累计深度价格修正率【答案】A 6、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】D 7、评估某宗房地产 2013 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2012 年 11 月 13 日。经调查获知 2012 年 6 月至2013 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A.3214 B.3347 C.3367 D.3458【答案】B 8、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税【答案】C 9、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本【答案】A 10、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途【答案】C 11、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D 12、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】C 13、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安 A.脾 B.心 C.肾 D.肺【答案】B 14、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是 A.解放生产力，发展生产力 B.消灭剥削，消除两极分化 C.建设社会主义 D.最终实现共产主义【答案】D 15、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400 元/m2 B.1200 元/m2 C.1000 元/m2 D.1500 元/m2【答案】B 16、“三阳脉衰于上，面皆焦，发始白”是指 A.男子，六八 B.男子，七八 C.女子，六七 D.女子，七七【答案】C 17、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 18、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 19、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】B 20、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】D 21、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒【答案】A 22、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】B 23、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，使用面积为 132m2，应分摊的共有公用建筑面积为 23m2，按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893 B.6387 C.6473 D.7016【答案】C 24、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 25、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B 26、天人相应，四时脉象变化，如素问脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见 A.如鱼之游在波 B.泛泛乎万物有余 C.蛰虫将去 D.蛰虫周密【答案】C 27、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法 B.直线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法【答案】B 28、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】C 29、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】C 30、症状和体征的总称是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】C 31、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 32、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 33、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500 万元 B.3500 万元 C.3600 万元 D.3000 万元【答案】C 34、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10【答案】B 35、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为（）万元。A.5570 B.5976 C.6053 D.6135【答案】C 36、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数 B.农业人均占有耕地数量 C.农业前三年的生产总额 D.征地费总额【答案】D 37、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】C 38、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 39、已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30ft，临街深度为 125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4 B.81.8 C.87.2 D.109.0【答案】A 40、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费 D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D 41、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费 B.购置时应由买卖双方缴纳的税费 C.相关税费 D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D 42、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D 43、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值 B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】B 44、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 45、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经【答案】A 46、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.土地成本建设成本管理费用 C.土地成本建设成本管理费用销售费用 D.开发完成后的房地产价值【答案】C 47、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A 48、认识的最终目的是 A.指导实践、改造世界 B.达到理性认识 C.认识事物的本质和规律 D.抓住矛盾的主要方面【答案】A 49、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二 B.不可移动 C.价值高大 D.数量有限【答案】A 50、某可比实例的成交价格为 3000 元/m2，建筑面积为 100m2，首付 12 万元，余款半年后支付 8 万元，一年后支付 10 万元。已知年利率为 8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.3000 B.2895.73 C.2985.71 D.2960.80【答案】B 51、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是