备考2023年房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷B卷（含答案）

备考备考 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法综合练年房地产估价师之估价原理与方法综合练习试卷习试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m2 的商铺，首期支付 50%，目前贷款余额为 11.8 万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元/m2，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的 10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64 B.55.40 C.56.24 D.68.04【答案】C 2、下列关于湿邪的说法不正确的是 A.湿性类水，故为阴邪 B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著 C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性 D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】C 3、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C 4、某宗房地产 2013 年 6 月 1 日的价格为 1800 元/m2，现需要将其调整到 2013年 10 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2013 年 4 月 1 日至 10 月 1日的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以 2013年 6 月 1 日为 100）。该宗房地产 2013 年 10 月 1 日的价格为（）元/m2。A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22【答案】B 5、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋【答案】B 6、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 7、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 8、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为 1500 元/m2，其中主体工程 900 元/m2，安装及装饰装修工程费为 600 元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为 15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76【答案】C 9、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同 B.不相同 C.可能相同，也可能不同 D.单边波动【答案】B 10、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B 11、某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91 B.117.00 C.134.91 D.136.00【答案】B 12、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667 B.1333 C.1000 D.500【答案】C 13、越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况 B.市场供求 C.价值时点 D.现在【答案】C 14、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值【答案】B 15、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 16、某商场是 6 年前一幢已使用 5 年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为 60 年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B 17、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 18、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格 B.交换价值 C.源泉价格 D.市场价格【答案】C 19、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失【答案】C 20、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】B 21、下列关于地租的表述中，错误的是（）。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】B 22、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指 A.太阳 B.少阳终者 C.少阴终者 D.厥阴终【答案】D 23、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51【答案】C 24、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 25、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温 B.隔声 C.日照 D.隔热【答案】B 26、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 27、一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元 C.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2200 元/m2，实际总价为 30.16 万元【答案】C 28、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 29、肝“五声”归属于 A.呼 B.笑 C.歌 D.哭【答案】A 30、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失【答案】C 31、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 32、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整 B.调整系数 C.基准地价信息 D.土地状况调整【答案】B 33、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中【答案】B 34、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平，2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221 B.3767 C.3041 D.3500【答案】C 35、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是 A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】C 36、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型【答案】B 37、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，建设成本和管理费用为 1200 元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 38、下列哪项是“相侮”A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】D 39、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】B 40、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长【答案】A 41、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000 元/m2，装修标准为 1000 元/m2（甲别墅的装修标准为 800 元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【答案】B 42、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2011 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】C 43、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离【答案】C 44、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是 A.温病条辨 B.湿热条辨 C.温热论 D.脾胃论【答案】C 45、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产 B.一个高尔夫球洞 C.共有产权的房地产 D.列入征收范围的房地产【答案】C 46、某宗房地产每年净收益为 800 万元，建筑物价值为 3000 万元，建筑物资本化