题库检测试卷A卷附答案房地产估价师之估价原理与方法自我提分评估(附答案)

题库检测试卷题库检测试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法自我提分评估与方法自我提分评估(附答案附答案)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.居中 D.最低【答案】C 2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。A.销售价格决定论 B.市场供给价值论 C.生产费用价值论 D.替代原理【答案】C 3、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 4、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。A.发明或创造 B.创造或确定 C.发现或探测 D.隐定或探索【答案】C 5、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B 6、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1 B.1.5 C.2 D.2.5【答案】D 7、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理【答案】A 8、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A.现在按 9.5 折一次性支付 B.一年后一次性支付 C.现在首付 30%，余款在未来 3 年内分年等额支付 D.现在首付 50%，余款在未来 10 年内分年等额支付【答案】D 9、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日 B.2003 年 8 月 15 日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A 10、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D 11、卖方 5 年前以贷款方式购买了一套建筑面积为 85m2 的住宅，贷款总额为45 万元，期限为 15 年，年利率固定不变为 6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方 50 万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的 6%和 4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787 B.10013 C.10282 D.10539【答案】A 12、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离【答案】D 13、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值【答案】A 14、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14【答案】C 15、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期 B.价值时点 C.估价时点 D.估价报告出具日期【答案】B 16、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 17、津液在体内流注输布的通道是 A.经络 B.腠理 C.三焦 D.脉道【答案】C 18、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911【答案】B 19、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 20、某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m2 和 50 元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50 B.250 C.300 D.350【答案】D 21、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80 B.2214.28 C.2336.45 D.2447.37【答案】B 22、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06【答案】D 23、下列说法不正确的是 A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动 B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病 C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾 D.七情首先影响心神情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】A 24、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人 B.估价利害关系人 C.承担估价项目的估价师 D.估价对象的权利人【答案】C 25、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值【答案】A 26、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格 B.房地产的供给价格 C.房地产的均衡价格 D.房地产的市场价格【答案】C 27、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】B 28、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400 B.450 C.500 D.540【答案】A 29、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】D 30、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失【答案】D 31、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C 32、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合 D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】A 33、某套 200m2、单价 4000 元/m2 的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在 3年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A.71.84 B.74.47 C.75.23 D.80.00【答案】B 34、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000 元/m2，装修标准为 1000 元/m2（甲别墅的装修标准为 800 元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【答案】B 35、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性 B.权益差别 C.替代性 D.外部环境差异【答案】C 36、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 37、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元。合并后的房地产价值为 150 万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100【答案】C 38、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B 39、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（）直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值 B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息 C.土地成本开发成本管理费用销售费用 D.土地成本开发成本【答案】D 40、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5800 万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2，该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A 41、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 42、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则