历年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷（含答案）

历年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷历年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷 B B卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 2、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地【答案】D 3、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】B 4、人卧则血归于 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】B 5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 6、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】C 7、下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室 B.水塔 C.隧道 D.道路【答案】A 8、下列哪项是“相侮”A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】D 9、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A 10、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B 11、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】A 12、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 13、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 14、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地供养的人口【答案】B 15、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B 16、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30 B.60 C.80 D.100【答案】B 17、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.物权法 B.中华人民共和国城市房地产管理法 C.国有土地上房屋征收与补偿条例 D.房地产估价机构管理办法【答案】B 18、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格 C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格【答案】B 19、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性【答案】C 20、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.31，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 21、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的 B.效用最小而价格最低 C.效用最大而价格最高的 D.效用最小而价格最高的【答案】A 22、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要【答案】D 23、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800【答案】A 24、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发完成 C.未来延迟销售 D.销售完成【答案】C 25、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置成本为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43 B.112.5 C.123.3 D.150【答案】C 26、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】A 27、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段【答案】B 28、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平【答案】C 29、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】B 30、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 31、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法 B.市场提取法 C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法【答案】B 32、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】C 33、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。A.开发成本 B.计算基数 C.利润 D.投资【答案】B 34、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，建设成本和管理费用为 1200 元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 35、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津【答案】C 36、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安 A.脾 B.心 C.肾 D.肺【答案】B 37、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，开发成本和管理费用为 1200 元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 38、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定【答案】A 39、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 40、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个行政规划区 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区【答案】B 41、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C 42、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是 A.人自身是一个统一的整体 B.人与自然环境是一个统一整体 C.自然环境是一个有机整体 D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C 43、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】C 44、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉【答案】A 45、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益 B.预期收益能力 C.预期价格高低 D.预期价格涨落【答案】A 46、最高最佳利用原