浅析中小房地产企业成本管理存在的问题以房地产企业为例财务管理专业

浅析中小房地产企业成本管理存在的问题及对策 ——以KJ房地产企业为例 　　　　　　 摘 要 国民经济在我国经济的的发展史上一直处于不可替代的重要位置。其中中小企业又居于国民经济的中心位置，发挥着举足轻重的作用。而中小房地产行业作为中小企业中的重要组成部分，对国民经济的发展起着不可轻视的作用。如今是一个多变、迅速发展的世界，所有的行业都随着市场，政策，消费观等大方向的变化而变化，房地产行业也不例外。所以加强中小房地产企业的成本管理，努力降低其相关成本费用的支出，对提高中小房地产企业经济效益和促进国民经济的增长都具有重要的意义。 随着社会大环境的飞速发展，中小房地产企业面临的竞争压力越来越大，加之相关外部环境的挑战，相关成本管理水平相对落后等原因，导致房地产企业出现成本过高，利润空间逐渐缩小等问题。本文以KJ房地产企业为例，主要分析了中小房地产企业成本管理中的现存状况，及其存在的主要问题，并且针对这些问题提出相对合理且切实可行的解决对策。 关键词：中小房地产企业；成本管理；成本控制 ABSTRACT The national economy has always been an important position in the history of China's economic development. Among them, small and medium-sized enterprises occupy the central position of the national economy and play a decisive role. The small and medium-sized real estate industry, as an important part of small and medium-sized enterprises, plays an indissoluble role in the development of national economy. Today is a changing and rapid development of the world, all industries are changing with the market, policy, consumption outlook and other big changes, the real estate industry is no exception. Therefore, it is of great significance to strengthen the cost management of small and medium-sized real estate enterprises and to reduce the cost of their related costs. It is of great significance to improve the economic benefits of small and medium-sized real estate enterprises and promote the growth of the national economy. With the rapid development of the social environment, small and medium-sized real estate enterprises are facing more and more competition pressure, and the related external environment challenges, relative cost management level is relatively backward and other reasons, resulting in high cost of real estate enterprises, profit space gradually narrowing and other problems. Taking the KJ real estate enterprise as an example, this paper mainly analyzes the existing situation in the cost management of the small and medium real estate enterprises and the main problems existing in the real estate enterprises, and puts forward some reasonable and practical solutions to these problems. Key words:Small and medium-sized real estate enterprises; Cost management; Cost control 目 录 摘 要 Ⅰ ABSTRACT Ⅱ 1 引言 1 2 KJ房地产公司和M项目概况 1 2.1 KJ房地产公司基本情况 1 2.2 M房地产项目现状 2 3 中小房地产企业成本管理存在的问题及原因分析 3 3.1 成本管理意识淡薄 3 3.2 忽略环境成本管理 3 3.3 成本管理人才匮乏 4 3.4 缺乏事前控制 4 3.5 工作签证、设计所导致的成本超支 5 3.6 施工成本管理滞后 5 4 中小房地产企业成本管理存在问题的解决对策 6 4.1 提高企业员工的成本管理意识 6 4.2 重视环境成本管理 6 4.3 加强员工培训，增强员工素质 7 4.4 加强事前控制 7 4.5 严格控制设计变更和工程签证 8 4.6实施动态成本管理 9 5 结束语 9 参考文献 10 致 谢 11 1 引言 中小企业在社会发展中的各个方面都发挥着积极的促进作用，尤其在减少失业率，促进就业；改善人民生活状况、稳定社会市场秩序、发展国民经济、推动创新力量等有些方面起着稳定作用。同时中小企业也是构成社会主义市场经济中数量最多，最具新鲜活力的企业群体。 有着广泛的社会基础。所以无论是发达国家还是发展中国家，无论是资本主义国家还是社会主义国家，中小企业都是其国民经济的重要组成部分，促进着国家的稳步发展。而中小型房地产企业作为中小企业的重要组成，其在房地产行业中的位置是非常重要的，并直接或者间接地影响到部分相关产业的发展。本文所主要研究的中小房地产是指以房地产开发为主要业务的，且主营业务收入大多在60亿元以下，相对于大型房地产企业上千亿的主营业务收入有着很大的差距。同时其年度建筑面积在100万平方米以内，企业员工总人数大约在200人以下的。这种中小房地产总数的80%以上。近两年来，房地产行业进入寡头市场，大型企业之间的合作越来越密切，加之激烈的市场竞争，中小房地产企业由于实力弱、缺乏足够的资金支持，使得资金压力增大，成本费用提高。同时中小房地产企业由于人力资源、人力储备等问题的缺少，没有完整的管理团队帮助经营者制定和执行有关成本管理的内容与决策，仅凭管理者的个人能力，忽视了员工参与成本管理的问题。 本文在房地产行业发展规律的基础上，结合中小房地产企业的发展特点，重点以KJ房地产公司和其下M项目为例，分析中小房地产企业在发展建设各个方面所存在的成本管理问题。 2 KJ房地产公司和M项目概况 KJ房地产公司属于典型的中小型房地产企业，该企业在2017年的销售额为14亿元，位于G市房地产行业中的第15名。其主要开发了大恒都市等五个住宅项目，总建筑面积达到95万平方米，企业员工120名左右。不管是大型房地产企业还是中小型企业，其成本控制都主要体现在以下几个方面:企业投资决策阶段、规划设计阶段、施工建设阶段。本文以KJ房地产公司的这几个成本管理阶段作为研究基础，通过对KJ房地产公司成本经验和相关项目案例的分析，对房地产成本管理的各个问题予以探讨，并针对不同的问题提出解决策略。为提高本研究成果可借鉴价值，所选KJ房地产公司的成本管理框架具有典型代表性及普遍使用性。 2.1 KJ房地产公司基本情况 KJ房地产公司成立于1999年，拥有19年的房地产开发经验，总部位于吉林长春，是一家重点从事本地地产开发的省级品牌地产企业。2017年，KJ房地产公司受宏观调控政策的影响下，实现总销金额14亿,具有优秀的队伍建设与高效的决策体系，业界口碑良好，近几年来稳步提升。 无论从企业专业度或规模方面，KJ房地产公司均具有典型的代表性，属于房地产行业中的中等企业，可代表30%的中规模型企业，而该类企业占据国内80%以上的房地产开发量。KJ房地产公司主要设置财务成本部和合约管理部，尽管在本行业中与大企业之间存在差异，但是基本可代表中小规模房地产企业，其成本管理模式具有较高的代表性，可选为本研究案例对象。 2.2 M房地产项目现状 KJ房地产公司开发的M房地产项目（后文简称M项目），位于长春市北湖区域，于2016年招拍挂拿地，同年年末预售，2017年6月份计划完成销售清盘，2017年12月份竣工验收。M项目现状如下： 2.2.1 项目技术经济指标 M项目为纯住宅项目，总住宅面积为13.54万方，销售面积9.7万方，具体经济技术指标如表2-1所示： 表2-1 M项目主要经济技术指标表 项目 总指标 单位 建设用地面积 8.6481 M³ 居住总户数 900 户 总建筑面积 135494 M³ 地上总建筑面积 97000 M³ 住宅建筑面积 95453 M³ 其中 拼接公寓 13845 M³ 叠加别墅 24871 M³ 小户型公寓 53194 M³ 门卫及楼梯间 131 M³ 容积率 1.20 — 总建筑密度 25% % 绿化率 38% % 景观面积 61000 M³ 机动车停车 710 辆 2.2.2 项目成本构成情况 M项目于2016年拿地，拿地价格在当时并不高，次年房地产销售情况良好，取得了理想的盈利效益。M项目成本构成如表2-2所示，不难看出，税费、财务费用、市政公建配套以及土地成本共计占总成本58%，土地成本更是超过开发直接成本的一半，税费、土地等固定成本呈明显上升态势。一般而言，各个房地产企业的成本占比基本雷同，KJ房地产公司若想从市场竞争中占有一席之地，则必须从可控成本着手，加强成本管理，在保证核心竞争力的基础上，尽可能的降低成本费用。 表2-2 M项目成本构成情况 项目 成本实际额（万元） 单位成本售/㎡ 可售面（万平米） 一、总成本 62122.41 6418.12 9.54 二、开发直接成本 42375.00 4357.95 9.54 （1）土地成本 21213.00 2291.42 9.54 （2）前/后期工程费 613.74 63.42 9.54 （3）建筑安装工程费 15051.29 1554.88 9.54 （4）基础设施费 3303.55 341.27 9.54 （5）市政共建设配套费 1584.00 163.16 9.54 （6）维修基金 384.36 39.71 9.54 （7）不可预见费 34.34 3.05 9.54 三、经营成本 7379.30 762.32 9.54 （1）管理费用 1609.44 166.21 9.54 （