商品房预售中买受人利益的保护分析研究 工商管理专业

商品房预售中买受人利益的保护 目 录 诚信承诺书 1 毕业论文 2-12 中英文摘要及关键词 2 一、商品房预售合同概述及买受人权益的界定 3 (一)商品房预售合同的概念 3 (二)商品房预售合同特征 3 (三)我国商品房预售中买受人权益的界定 4 二、我国商品房预售中买受人所面临的法律风险 4 (一)商品房预售方不实宣传 5 (二)商品房预售方对买受人实施欺诈 5 (三)商品房预售人不全面履合同 5 (四)预售款的使用缺乏有效监管 5 三、我国商品房预售中买受人权益法律保护制度的欠缺 6 (一)商品房预售预告登记制度的不足 6 (二)商品房权属登记制度的不足之处 7 (三)法律对未获预售许可证的商品房预售合同无效的规定不明确 7 (四)商品房预售款之用途缺乏法律的规范与监督 8 四、我国商品房预售中买受人权益保护法律制度的完善建议 8 (一)完善商品房预售预告登记制度 8 (二)明确预告登记的保护效力 9 (三)完善未获预售许可证的商品房预售合同无效制度 10 (四)完善我国商品房预售款监督管理的建议 11 五、总结 11 参考文献 12 商品房预售中买受人利益的保护 [摘 要] 随着期房销售模式的产生，实践中常有期房销售公司对买受人进行虚假宣传和欺骗，甚至将买受人所预付的房款挪作他用，而处于弱势的买受人不仅要承担各种风险，受到侵权后也常常无法维护自身权益。所以，有必要从立法角度，对商品房预售预告登记制度、商品房权属登记制度、商品房预售合同无效制度以及商品房预售款监督管理制度的缺陷提出优化建议，明确预告登记的程序及其保护效力，对预售人不履行义务的行为及后果进行明确定责，让买受人享有对预售合同无效的请求权，用立法对商品房预售款进行全面完善的监督，希望以此限制期房销售公司的权力，更有效的保护买受人的权益。 [关键词] 商品房预售；法律风险；预告登记制度 [Abstract] With the sales mode of forward delivery housing coming into being, there are false propagandas and deceptions to the buyer which made by sales company in practice. Even sales company makes private use of the advanced house money paid by buyers, so far as to abscond with the money. However, buyers who are in the disadvantaged party can not reasonably protect their rights and interests in most cases. Therefore, it is necessary from the legislative point of view to put forward optimization suggestions for shortcomings of the pre-sale registration system of commercial housing, the registration system of commercial housing right, the contract invalidity of commercial housing pre-sale, and the commercial housing pre-sale supervision and management system, and to explicit the procedures of pre-registration and its protective efficacies, protect the expectant right of buyers, add obligations to advance sellers. At the same time, the acts and consequences of nonfeasance should be clearly defined, so that buyers will have the right of claim when the pre-sale contract is invalid, and prevent their rights to be abused by advance sellers. Hoping to limit the power of sales company and more efficiently protect the rights and interests of buyers, a comprehensive and perfect supervision for the pre-sale of commercial houses in legislative safeguard way is to be put into practice. [Key Words] Advance sales of commercial housing；Legal risk；Advance registration system 随着中国市场经济高速发展，国人对房屋的需求日益强烈，传统现房销售模式已经不能满足国民对房屋的需求，于是期房销售的模式产生了。但是期房销售亦有弊端，由于作为标的物商品房尚未竣工，还处于在建阶段，且法律上对有关买受人权益保护的规定尚存不足，使得买受人承担了极高的法律风险。因此对商品房预售合同中买受人利益的保护进行研究有着十分重要的实践意义。 一、商品房预售合同概念及买受人权益的界定 (一)商品房预售合同概念 商品房预售是房地产业飞速发展过程中出现的一种开发商将在建的商品房提前进行销售的现象，而商品房预售合同则是房地产开发商与预售商品房承购人之间签订的预售购房合同。[1] (二)商品房预售合同特征 1.预售人特定且资格要求严格 依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，商品房预售合同中的预售方必须是具备预售资质的依法成立的房地产开发企业[2]，具体的预售资质必须同时满足四方面要求：（1）依法成立的有专属名称的房地产开发企业；（2）商品房预售方的销售场所必须固定；（3）企业注册资本在一百万人民币以上；（4）企业的专业技术型员工必须在6人以上。 2.商品房预售合同的标的物具有不可预见性 处于预售状态的合同标的物依然处于施工中，尚不属于能够客观存在的可装潢入住的实际存在。在预售合同中的标的物和实际的不动产彼此间的法律特性是存在差异性的[3]。因此，针对商品房的预售通常囊括两大部分：一是预售合同的签订和履行，二是标的物产权的具体转变。 3.预售方履行商品房预售合同义务时间较长 通常买卖双方签订商品房预售合同后，预售方作为卖方履行合同的内容就包括了按合同规定的时间内保质保量地将商品房建设完毕，并将合同中的标的物物权依法转让给买方，即买受人。只是商品房预售是存在一定风险的，譬如预售房不能按时竣工交房等。并且在建造过程中[4]，房地产开发企业是否能够真的按照合同协议按时交房受许多内外因素的影响，譬如企业自身的运营能力、原材料市场的价格涨跌、劳动力价格的持续增高、政府政策的变动等等，这些都是影响商品房竣工的重要因素。 (三)商品房预售中买受人权益的界定 商品房预售中，买受人权益的界定关乎着商品房预售模式的运作，更关乎着买受人的实际利益，甚至对整个房地产业、国家经济都有一定的影响。因此，在相关法律中，买受人的权益大致包含三个方面：（1）对预售方的债权请求权；（2）对预售商品房的产权期待权；（3）特定情形下商品房所有人的权利。 具体来说，关于对预售方的债权请求权：当买卖双方签订了商品房预售合同，买方缴纳完购置预售房合同规定的价目后，预售方与买受人之间的合同关系被正式确定，鉴于商品房尚未竣工，期间买受人基于合同关系有请求预售方履行合同按时交房及对未履行合同条款造成的损失提出赔偿要求的权利。因此这里的债权是依据商品房预售特性而生的合同之债，买受人享有请求预售方履行合同内容的权利，而此项权利只在商品房预售的买卖双方之间有效。 基于商品房预售合同产生的买受人期待权包含两方面内容，其一为期待预售方能够在合同约定的时间内如期交房，其二为期待交房后在合同规定的时间内完成商品房产权的转移登记从而在法律上真正拥有商品房的产权。 第三项权利适用于特定情形之下，即这一权利的使用必须基于预售方因经营不善或其他缘由申请破产，而买受人已经按照合同签订的价格支付了购买预售商品房的全部房款或大部分房款的情况下买受人才能行使该权利。因为此时即便商品房的产权依然归属于已经破产的预售方，但考虑到买受人的购房行为属于一个家庭的重大支出，且关乎到买受人的安身立命，同时也为了整个房地产业的健康发展，相关法律规定这部分商品房不做预售方破产财产登记处理，该商品房所有权归在这项交易中处于弱势地位的买受人所有。 二、我国商品房预售中买受人所面临的法律风险 现阶段房地产业已然是我国国民经济中十分有经济地位的一大产业，其在带动国家经济的同时房地产业自身也处于不断发展的过程中，其中商品房预售制度就是房地产业快速发展的产物，该制度在反哺房地产业发展的同时也给各利益相关人带来了一定的风险与弊端，对于预售商品房的买受人而言其承担的风险多来源于法律，譬如为了以更合算的价格买到商品房，买受人所购买的预售商品房并非实物，合同中的标的物也不具有产权，而房地产开发企业为了利益最大化对预售的商品房进行实用面积缩小、不按合同规定的设计图纸进行建设、不按时交房、商品房质量不过关产权难到手等风险都需要买受人承担。本文归纳总结了商品预售中买受人所需承当的五类法律风险： (一)商品房预售方不实宣传 所谓商品房预售，即对未建设完成的商品房进行提前销售，以期快速回笼资金，而预售商品房的买受人在签订合同时是无法对标的物进行检验的，这种漏洞使得预售方可以在实际的宣传中对建筑面积、质量、环境建设、公共设施等内容肆意夸大，当买受人来办理房屋交接准备装修入住时发现一切都与其宣传中的情况有着极大的出入，而此时一切已经板上钉钉买受人只能是哑巴吃黄连，有苦说不出。 (二)商品房预售方对买受人实施欺诈 1.一房多卖 一房多卖是商品房预售方实施欺诈的主要手段，商品房预售合同中的标的物产权的法律特征是与一般的产权有区别的，这种区别来自于预售商品房属于在建的无法直接装修或入住的非实体房屋，只有在双方交房并进行了产权转移登记后买受人才真正获得了该房产的所有权。这就意味着在产权转移登记公示之前，预售方都有机会对该房屋进行售卖，而最终获得该房屋产权的买家只能有一方，而其他买受人则无法再获得该房屋产权，依据合同法规定付了钱却拿不到房子的买受人此时需要通过司法救济来向预售方提出相应赔偿。 2.商品房预售人无证出售或缺证出售 为了规范我国房地产市场发展，我国在法律层面对想要进行商品房预售的开发商提出了必须同时持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》 的要求[5]。在缺乏任何一证的情况下，一旦预售方与买受人产生矛盾请求法律判决时，签订的预售合同一律作废。但现实情况是我国房屋价格只增不减，而这份预售合同若被裁定为无效，那么购房期间房价的涨幅收益则与买受人无关。 (三)商品房预售人不全面履合同 商品房预售合同根据我国现行合同法依法签订，但预售人在完成商品房建设的过程中因为自身利益或其他客观原因出现不按时交房、或存在房屋质量问题等不履行合同的行为，虽