律师办理仓储物流地产业务操作指引((2023版

律师办理仓储物流地产业务操作指引(试行)(2023) 第一章 总则 1.1 制定目的 近年来，随着电商与物流行业的蓬勃发展，物流地产的投资成为境内外资金追逐的热点，本指引由上海市律师协会现代物流法律研究委员会起草，其目的是为律师提供办理与仓储物流地产有关业务操作方面的知识、经验和借鉴。本指引分以下几部分：一、总则； 二、仓储用地的招拍挂取得（一手地）；三、仓储用地的收购取得（二手地）；四、仓储物流地产项目的建设与运营。本指引供相关领域的律师在具体业务操作中参考。 1.2 概念界定 (1) 土地使用权，并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权，包括国有土地使用权和集体土地使用权两种； (2) 国有土地，是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地； (3) 集体土地，与国有土地对应，指劳动群众集体所有的土地，其中：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有； (4) 熟地，指经过土地开发，具备基本建设条件的土地； (5) 生地，指完成土地征收，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地； (6) 毛地，指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地； (7) 净地，指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地； (8) 仓储物流用地，根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），编码0604的仓储用地，指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等；根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），用地代码为W； (9) 工业用地，根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），编码0601的工业用地，指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地；根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），用地代码为M。 1.3 律师办理仓储物流业务的基本原则 鉴于仓储物流项目用地问题的复杂性，律师办理仓储物流有关业务除应遵守专业、诚信、勤勉等原则外，还需考虑到仓储物流用地的政策性、实践性强，故有关仓储物流问题的规定以地方政策性文件以及各部门实操口径居多，且根据国家宏观调控的需要，行业政策变化较快、较多；因此，律师在办理仓储物流业务时，不仅要依法，而且要掌握贯彻政策和实践于服务活动中；否则，律师的有关法律意见可能无法实际实施。 1.4 律师办理仓储物流业务的前提 由于仓储物流业务往往涉及问题较多，尤其是仓储物流用地涉及标的较大，故律师在办理仓储物流业务前应当明确律师的工作内容、工作范围、工作成果、收费金额、风险控制及权利义务等，应根据《民法典》、《律师法》的规定与委托人签订律师聘请合同。 对于需要律师参与尽职调查、商业谈判、起草合同、出具书面意见等方面的仓储物流业务，律师应与委托人签订专项法律服务协议，对当事人的具体要求、律师的具体服务事项及专项律师费的金额、支付方式等予以明确。 1.5 律师办理仓储物流业务的要求 律师在办理仓储物流业务过程中，应满足以下要求： (1) 保守商业秘密 由于仓储物流业务往往为公司的重要业务，更是仓储物流公司、仓储物流投资基金、仓储物流开发企业的核心业务，因此，律师在办理过程中或者完成之后，均应根据当事人的要求或者自觉为委托人保守其中涉及到合作模式、合同内容、转让标的等方面的商业秘密，以委托人利益为重。 (2) 预防纠纷、防范风险 鉴于仓储物流业务标的一般巨大，一旦产生风险，其导致的后果往往是企业不能承受之重。因此，律师在办理过程中，无论调查、谈判，还是起草文件，都要充满对纠纷的预防意识以及对风险的防范意识，尽最大努力预见可能发生的问题，将其连同律师的看法、应对措施一并提交委托人注意、考虑和选择。 (3) 具备创新意识 鉴于仓储物流业务与土地、运输、仓储、危化品、以至于货柜、工程紧密结合，投资人的背景和类型也十分丰富，律师在办理业务的过程中，需要具备业务的创新意识，与其他领域的法律服务紧密结合，满足客户的各项需求。 1.6 本操作指引的适用范围 本操作指引主要适用于律师从事与仓储物流业务有关的非诉讼法律服务，尤其以律师在专项法律服务中的尽职调查、法律论证、参与谈判、起草文件、协办手续等活动为重点。 本操作指引对律师办理与仓储物流有关的诉讼、仲裁代理业务，亦有较强的参考作用。 第二章 仓储用地的招拍挂取得 2.1 土地使用权的取得 2.1.1 法律依据 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4）法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权。 2.1.2 出让方案及流程 2.1.2.1 土地出让方案 根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。 出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等内容。 2.1.2.2 土地出让流程 (1) 编制出让文件 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。 (2) 招拍挂公告 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 招拍挂公告应包括如下内容：出让人的名称和地址；出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。 (3) 签署成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。 (4) 订立土地出让合同 中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。 (5) 缴纳土地出让价款并办理国有建设用地使用权证书 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。 2.1.3 土地出让的相关重点法律问题和解决思路 2.1.3.1 竞买初期注意事项 律师应当关注项目地块竞买文件中列明的竞买人资格限制、投资强度、税收要求、土地出让初始价格、规划设计条件、土地用途（是否为仓储）、土地出让年限等重要出让信息。 2.1.3.2 土地用途 律师应当对项目地块的土地用途进行核查验证，主要对出让公告（通过招拍挂取得土地使用权前）、土地出让合同、规划设计条件、土地使用权证等审批证件信息与项目资产实际情况进行核查验证，以核查是否存在土地实际用途与规划用途不一致的情形等。 2.1.3.3 项目投资协议 律师应当对投资方（项目公司设立前）或项目公司与/拟与相关政府部门签署的《投资协议》/《监管协议》等协议进行审阅，注意该等协议中对于产业准入类型、投资强度、税收指标、转让限制（包括股权及资产转让）的相关要求，并关注违反该等事项可能触发的违约责任。 随着各地政府部门在土地出让方面的经验积累和专业化运作，各地政府部门在《投资协议》中对土地受让方设置的违约责任从宽泛性、原则性要求逐渐调整为具体化、量化的违约责任。 2.1.3.4 土地出让合同 律师应当仔细审阅土地出让合同，对土地出让年限、出让合同中关于投资强度、开竣工期限、规划设计条件等相关指标进行核查，并结合项目实际情况判断是否存在土地闲置、延期开工竣工、投资强度未达标等违约行为。同时也要关注同一项目、同一地块的立项文件、投资协议与出让合同中关于土地性质、土地面积、投资强度等的规定是否一致，比如在同一项目分多个地块出让的情况下，需明确投资协议、立项文件及出让合同中的投资强度、规划要求系全部出让地块统一考核还是分开考核。 2.1.4 主要服务内容 在对土地使用权的取得进行核查的过程中，律师可提供的主要服务内容包括：法律尽职调查（包括对目标地块进行现场调査及实地考察，走访相关政府部门就项目地块现状、规划、招拍挂程序的阶段及进展、后续利用等事项进行访谈，通过网络公开渠道查询复核等）、法律尽职调查报告起草及相应风险提示及建议。 2.2 出让合同中的规划设计条件 2.2.1 土地规划设计条件的定义 根据中共中央、国务院于2019年5月23日发布的《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》及新的《土地管理法》，我国正在建立将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划体系。 从广义上说，土地规划是对一定区域国土空间开发保护在空间和时间上作出的安排，包括总体规划、详细规划和相关专项规划。从狭义上说，土地规划主要指详细规划，即对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。 规划设计条件是依据控制性详细规划，对建设项目提出规划建设要求，编制修建性详细规划和审批、建筑设计方案审查、建设工程规划许可和建设项目竣工验收的重要依据，是建设用地规划许可的核心内容。 2.2.2 土地规划设计条件的核查重点 规划设计条件作为项目地块建设利用的重要指标，律师应当重点关注项目地块的规划设计条件是否与项目地块所在位置现行有效的城市总体规划及控制性详细规划相冲突，并应当走访相关规划部门对项目地块所在位置的城市总体规划及控制性详细规划进行确认核查，关注规划设计条件中的土地面积、土地性质、容积率、建筑限高、建筑密度、绿化率、主要出入口方位、停车场等事项与项目地块规划设计条件是否冲突，以及与拟议项目建设/后续利用是否契合。 2.2.3 土地规划设计条件的变更 若项目公司拟议建设方案与项目地块规划设计条件存在冲突，并且项目公司拟在项目地块所在区域控制性详细规划的各项指标范围内，推进项目地块规划设计条件修改的，应当由建设单位向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。 对于某些土地出让时间较早期的项目，可能存土地分批次农转用，并先后间隔几年签署了多份土地出让合同，而规划部门制定的建设工程规划设计要求则可能涵盖了后期出让的地块。例如，某项目公司在一期土地的建筑物面积的已经达到包括二期土地面积在内的建筑密度标准50%，那么是否还能在二期土地上进行开发建设？对此，则需要和当地的规划主管部门、政府进行协商。 2.2.4 控制性详细规划的修改 若项目公司拟议建设方案与项目地块控制性详细规划存在冲突，并且项目公司拟推进项目地块所在区域控制性详细规划的修改的，应由地块所属地区、镇人民政府向控制性详细规划原审批机关提出修改申请；控制性详细规划组织编制机关组织，对控制性详细规划修改的必要性进行专家咨询论证；控制性详细规划组织编制机关采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见；控制性详细规