2022年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷B卷（附答案）

20222022 年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷卷 B B 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 2、某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元/m2，建筑面积为 1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为 1800 元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m2。A.200 B.300 C.700 D.1000【答案】B 3、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法 B.平均增减量法 C.数学曲线拟合法 D.中位数法【答案】C 4、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者【答案】D 5、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 6、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地总价值为 5800 万元，其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2，该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A 7、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法【答案】A 8、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期 B.成交日期 C.价值时点 D.市场状况调整后【答案】C 9、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 10、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容【答案】C 11、经过大椎穴的经脉是 A.足阳明经 B.足太阳经 C.手太阳经 D.手少阳经【答案】A 12、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】A 13、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现 A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】D 14、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法【答案】C 15、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.契税【答案】C 16、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是 6%）（）。A.现在按 9.5 折一次性支付 B.一年后一次性支付 C.现在首付 30%，余款在未来 3 年内分年等额支付 D.现在首付 50%，余款在未来 10 年内分年等额支付【答案】D 17、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造【答案】D 18、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定【答案】A 19、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】D 20、某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为180 万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100 B.300 C.600 D.900【答案】D 21、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值【答案】B 22、胃热的形成原因为 A.邪热犯胃 B.嗜食辛辣 C.肝胆之火，横逆犯胃 D.以上均是【答案】D 23、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 24、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中【答案】B 25、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守()。A.现实性原则 B.适宜性原则 C.技术性原则 D.客观原则【答案】C 26、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】B 27、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离 B.交通线路距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】D 28、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为 2500 万元，该功能落后电梯的重置成本为 40 万元，已计提折旧 36 万元，拆除费用为 2 万元，可回收的残值为 5万元，现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21 B.27 C.2473 D.2479【答案】D 29、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 30、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率 B.本地区房地产价格指数或变动率 C.全国同类房地产价格指数或变动 D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D 31、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得【答案】A 32、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 33、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能 B.财务上可行 C.价值最大化 D.法律上允许【答案】D 34、下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑【答案】D 35、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100 B.77 C.63 D.42【答案】A 36、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地【答案】D 37、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】B 38、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A 39、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目 B.评定估价机构 C.评定估价师水平 D.确定估价结果【答案】A 40、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权 B.宅基地使用权 C.土地承包经营权 D.租赁权【答案】D 41、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不【答案】B 42、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息【答案】C 43、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序【答案】B 44、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。A.销售价格决定论 B.市场供给价值论 C.生产费用价值论 D.替代原理【答案】C 45、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且()的一种分配方式。A.应急物品 B.一般物品 C.特殊商品 D.稀缺物品【答案】D 46、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 47、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率 B.典型投资者所要求的社会最高报酬率 C.特定投资者所要求的最低报酬率 D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】C 48、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】C 49、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息 B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的 C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D 50、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日【答案】C 51、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不【答案】B 52、人卧则血归于 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】B 53、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值 D.需测算后续开发的应得利润【答案】C 54、某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残