2023年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷B卷（附答案）

20232023 年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试年房地产估价师之开发经营与管理真题练习试卷卷 B B 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商 B.监理单位 C.分包单位 D.总承包单位【答案】D 2、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费 B.城市建设配套费 C.公共配套设施建设费 D.不可预见费【答案】B 3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法【答案】B 4、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式 B.产品差别化方式 C.对抗性定位方式 D.重新定位方式【答案】D 5、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 6、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额为3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B 7、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年【答案】B 8、若名义利率为 10%，通货膨胀率为 4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A 9、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B 10、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.设计方案审查意见 C.建设工程规划许可证 D.建设用地规划许可证【答案】A 11、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程【答案】B 12、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.9.00【答案】A 13、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素 B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布 C.选择概率分析使用的财务评价指标 D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】B 14、某投资者于 2013 年 1 月以 1000 万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的 500 万元为年利率 7%，期限 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014 年该写字楼税后现金流量为 60 万元，且市场价值增加 5 万元，在考虑增值收益的情况下，2014 年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D 15、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入【答案】C 16、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理【答案】C 17、有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100 B.149 C.232.3 D.180【答案】C 18、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场【答案】B 19、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险【答案】D 20、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销 B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销 C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销 D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】B 21、某笔投资分 3 年回收，投资者期望收益率为 8%，预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43【答案】C 22、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金 B.现金流出包括利息支付 C.不考虑信贷资金的还本 D.只能用于计算静态盈利指标【答案】B 23、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数【答案】D 24、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。A.使用者地位 B.购买动机 C.对渠道的信赖度 D.对价格的敏感程度【答案】B 25、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。A.永久荷载 B.可变荷载 C.活载 D.偶然荷载【答案】A 26、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】B 27、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入 B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录 C.空置虽然减少收入，但不是损失 D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】D 28、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.建筑安装工程费 D.其他工程费【答案】B 29、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】A 30、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.净收益现值抵偿全部投资【答案】B 31、最常见的会计期间是（）。A.三个月 B.六个月 C.一年 D.二年【答案】C 32、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()。A.位置固定性 B.各异性 C.适应性 D.相互影响性【答案】D 33、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A 34、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.城市建设配套费 D.不可预见费【答案】C 35、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商 B.土地储备机构 C.建筑商 D.土地一级开发企业【答案】B 36、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入有效毛收入运营费用 B.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息 C.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金 D.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】A 37、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场 B.零售商场或店铺 C.休闲旅游设施市场 D.仓储用房市场【答案】D 38、我国 2008 年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险【答案】B 39、每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性【答案】B 40、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率【答案】D 41、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场 D.空置率【答案】C 42、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资【答案】C 43、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资【答案】C 44、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率 B.净现值 C.内部收益率 D.等额年值【答案】C 45、某房地产开发企业 2014 年 6 月底，流动资产为 3000 万元，速动资产为2080 万元，流动负债为 1600 万元。则该企业的速动比率是（）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】C 46、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 47、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费 B.销售费用 C.促销费用 D.不可预见费用【答案】B 48、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数【答案】D 49、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D 50、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定【答案】A 51、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通 B.需临时占用规划批准范围以外场地 C.可能损坏道路.管