2023年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷B卷（附答案）

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷卷 B B 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克【答案】B 2、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】D 3、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是 A.解放生产力，发展生产力 B.消灭剥削，消除两极分化 C.建设社会主义 D.最终实现共产主义【答案】D 4、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 5、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率【答案】D 6、在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格 C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素 D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格【答案】B 7、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样【答案】C 8、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51【答案】C 9、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状 B.改变用途 C.重新装修 D.重新开发【答案】A 10、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为 100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121 B.2200 C.1819 D.2242【答案】B 11、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D 12、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（）的日期。A.房屋验收合格 B.房屋可使用 C.将其售出 D.房地产经济寿命结束【答案】C 13、路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地 B.城镇街道两侧居住用地 C.乡村街道两侧商业用地 D.城镇街道两侧各类用地【答案】A 14、下列哪项不是胃的生理特性 A.主通降 B.喜燥恶湿 C.胃宜降则和 D.喜润恶燥【答案】B 15、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】D 16、某套商品住宅现房的建筑面积为 100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为 1000 元/套，年折现率为 6%，类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元/m2，尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A.4653 B.5347 C.5352 D.5366【答案】D 17、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年 B.一年 C.两年 D.三年【答案】B 18、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。A.房地产抵押估价 B.房地产征收补偿估价 C.房地产转让估价 D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】D 19、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点 B.房屋征收决定公告之日 C.房屋征收委托之日 D.房屋征收完毕之日【答案】B 20、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值【答案】B 21、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为 S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】C 22、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。A.楼层单价 B.有效地价 C.楼面地价 D.总价【答案】C 23、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57 B.3942.03 C.3966.10 D.4769.85【答案】D 24、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2013 年 4 月末，该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%，2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为（）元/m2。A.3018 B.3020 C.3144 D.3050【答案】B 25、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观【答案】B 26、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热【答案】A 27、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格 B.正常情况下的价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格【答案】A 28、明确了“治寒以热药”的是 A.难经 B.黄帝内经 C.神农本草经 D.伤寒杂病论【答案】C 29、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通 B.叶天士 C.薛生白 D.刘完素【答案】D 30、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的【答案】D 31、下列哪项是“相侮”A.心病及肝 B.木旺乘土 C.土虚木乘 D.木火刑金【答案】D 32、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元。合并后的房地产价值为 150 万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100【答案】C 33、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为 5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲【答案】C 34、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价【答案】A 35、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 36、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C 37、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 38、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失【答案】D 39、黑睛由何脏之精气上注濡养 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】B 40、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】B 41、收益法是以（）为基础的。A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】D 42、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造【答案】D 43、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费【答案】C 44、某年 1 月 30 日购买某房地产的价格为 1000 美元/m2，首付款为 20%，余款半年末一次性支付，月利率为 0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨 1%，人民币兑美元的汇率 1 月 30 日为 6.591，9 月 30 日为 6.461。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币 6590 元/m2 B.该房地产的实际交易价格为人民币 6404 元/m2 C.该房地产于该年 9 月 30 日的市场价格为 1052 美元/m2 D.该类房地产在该年 1 月 30 日至 9 月 30 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于 1%【答案】D 45、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500 万元 B.3500 万元 C.3600 万元 D.3000 万元【答案】C 46、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇