2023年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题及答案二

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题及年房地产估价师之估价原理与方法模拟试题及答案二答案二 单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50 万元 B.55 万元 C.60 万元 D.60 万元以上【答案】C 2、某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255 万元，现时重新购建成本为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17【答案】C 3、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】D 4、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 5、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】C 6、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制 B.房地产使用管制 C.房地产权利的设立和行使的限制 D.房地产相邻关系的限制【答案】B 7、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 8、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门 B.估价机构 C.使用者 D.注册房地产估价师【答案】C 9、某房屋的建筑面积为 100m2，单位建筑面积的重置价格为 1000 元/m2，建筑物自然寿命为 45 年，残值率为 2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29 B.39 C.40 D.45【答案】B 10、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B 11、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 12、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收 B.是否完成内外装修 C.是否已完成结构封顶 D.是否已安装了门窗【答案】A 13、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润【答案】D 14、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B 15、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 16、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。A.复合深度价格修正率 B.单独深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.累计深度价格修正率【答案】A 17、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费 B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润 C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费 D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D 18、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A 19、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.交通条件 D.楼前绿化【答案】B 20、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 21、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日【答案】A 22、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 23、采用收益法测算房地产价格时，公式 VA/Yb/Y2 表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A 24、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策【答案】A 25、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率 B.本地区房地产价格指数或变动率 C.全国同类房地产价格指数或变动 D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D 26、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 27、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911【答案】B 28、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】C 29、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立【答案】D 30、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】D 31、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 32、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格 B.市场价格 C.投资价格 D.理论价格【答案】A 33、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 34、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房 B.商铺 C.在建工程 D.房地产开发用地【答案】C 35、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。A.平均数 B.中位数 C.众数 D.最高或最低值法【答案】B 36、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 37、某建筑物的建筑面积为 120m2，于 9 年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为 3200 元/m2，建筑物残值率为 4%，年折旧率为 2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B 38、在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067 元/m2 B.1070 元/m2 C.1084 元/m2 D.1141 元/m2【答案】C 39、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 40、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则【答案】C 41、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观【答案】B 42、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高 B.正常 C.偏低 D.不正常【答案】C 43、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C 44、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。A.估价作业日期 B.其成交日期 C.估价时点 D.建成时点【答案】B 45、一套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.3599【答案】C 46、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为()。A.60 B.6 C.10 D.60%【答案】B 47、某写字楼的建筑面积为 540m2，年有效毛收入为 108 万元，年运营费用与建筑物净收益之和为 400 元/m2，土地资本化率为 10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A.500 B.750 C.800 D.1000【答案】C 48、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算 C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值 D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的