2023年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷B卷（附答案）

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试年房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷卷 B B 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、胃热的形成原因为 A.邪热犯胃 B.嗜食辛辣 C.肝胆之火，横逆犯胃 D.以上均是【答案】D 2、下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.土地他项权利证明书 D.房地所有权证书【答案】D 3、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门 B.估价机构 C.使用者 D.注册房地产估价师【答案】C 4、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动 B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境 C.房地产市场是一个全球性的市场 D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】C 5、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同【答案】A 6、某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83 B.2474.60 C.3798.30 D.4119.18【答案】C 7、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价【答案】A 8、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯【答案】B 9、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 10、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】C 11、某宗房地产 2013 年 6 月 1 日的价格为 1800 元/m2，现需要将其调整到2013 年 10 月 1 日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2013 年 4 月 1 日至 10月 1 日的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013 年 6 月 1 日为 100）。该宗房地产 2013 年 10 月 1 日的价格为（）元/m2。A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22【答案】B 12、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B 13、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000 元/m2，装修标准为 1200 元/m2，（甲别墅的装修标准为 1000 元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高 3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515 B.9690 C.10500 D.10737【答案】A 14、“先扶正后祛邪”适用于 A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病 B.正虚不甚，邪势方张 C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐 D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C 15、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为 100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121 B.2200 C.1819 D.2242【答案】B 16、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年 B.一年 C.两年 D.三年【答案】B 17、采用收益法测算房地产价格时，公式 VA/Yb/Y2 表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A 18、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零【答案】C 19、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系 B.使用管制 C.市政府监督 D.其他管制【答案】A 20、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 21、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B 22、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】A 23、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 24、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.050 B.5075 C.50100 D.100150【答案】C 25、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免【答案】D 26、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高为 4.1m，土地剩余使用期限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6m，建筑物重建价格为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平方米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07【答案】D 27、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D 28、某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为 2500 元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45 B.593.75 C.643.75 D.1000【答案】C 29、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容【答案】C 30、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】D 31、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价【答案】C 32、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。A.增加土地供应量 B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价 C.制定最低限价 D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】C 33、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D 34、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 35、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失 B.运营费用 C.折旧 D.财务损耗【答案】A 36、循行特点为“离、合、出、入”的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 37、补中益气汤最好在什么时间服 A.早上 B.晚上 C.气候寒冷慎用寒药 D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】A 38、估价对象由（）决定。A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构【答案】C 39、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 40、有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200 元/m2。该房地产价格为 1250 元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950 B.1000 C.1200 D.1250【答案】A 41、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 42、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 43、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B