2022年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷B卷（附答案）

20222022 年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试年房地产估价师之估价原理与方法能力测试试卷卷 B B 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定【答案】C 2、为评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为 2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000 B.7003 C.7436 D.7670【答案】B 3、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】B 4、下列选项中，（）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理 B.通货膨胀 C.外部经济 D.需求增加导致稀缺性增加【答案】A 5、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A 6、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格【答案】D 7、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼 B.生产用房 C.加油站 D.住宅【答案】D 8、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正 B.资产市场价值的真实减损 C.重置价值的摊销与回收 D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B 9、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉【答案】B 10、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥【答案】C 11、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（）临街宽度。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 12、不属于房地产状况调整的内容是（）。A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整【答案】A 13、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 14、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格 B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】A 15、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途【答案】C 16、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法 B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法 C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法 D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A 17、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.形成的时间都较长【答案】D 18、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法【答案】B 19、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 20、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同 B.不相同 C.可能相同，也可能不同 D.单边波动【答案】B 21、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊【答案】A 22、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B 23、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】B 24、下列哪项不是十二经别的生理功能 A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系 B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系 C.加强了十二经脉对四肢的联系 D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C 25、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 26、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 27、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权【答案】D 28、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D 29、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是 A.医和 B.葛洪 C.陈无择 D.张仲景【答案】C 30、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去 B.现在，现在 C.过去，现在 D.将来，现在【答案】A 31、下列哪项不属于缓则治本 A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾 B.气虚自汗，应补气 C.新感已愈而转治宿疾 D.大出血的病人，应紧急止血【答案】D 32、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】A 33、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税 B.契税 C.教育费附加 D.土地增值税【答案】B 34、某房地产在未来 6 年均可以获得稳定的年净收益 50 万元，预测在这 6 年内房地产价值将上涨 20%，报酬率为 10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B 35、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 36、胃热的形成原因为 A.邪热犯胃 B.嗜食辛辣 C.肝胆之火，横逆犯胃 D.以上均是【答案】D 37、某宗房地产的土地使用期限为 50 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元，报酬率为 7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18【答案】A 38、评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为()元m2。A.2938 B.2982 C.3329 D.3379【答案】A 39、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素【答案】C 40、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润 B.利息 C.收入 D.收益【答案】A 41、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】C 42、某办公楼的建筑面积为 1500m2，土地面积为 1000m2，目前的房地产市场价值为 5000 元/m2，同类土地的市场单价为 2200 元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/m2，旧建筑物残值为 50 元/m2，新建筑物重置价格为 3800 元/m2，新建后的房地产市场价值可达 8000 元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼【答案】B 43、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】A 44、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945 B.2000 C.2695 D.2750【答案】C 45、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.10 B.12 C.13 D.15【答案】D 46、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】B 47、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制【答案】C 48、地价本质上是()。A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化【答案】D 49、循行特点为“离、合、出、入”的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 50、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】C 51、为了防范房地产信贷风险