现代花园房地产开发建设项目投资申请报告

审核通过，归档资料。 未经允许，禁止外传！ 目 录 、总 论 1 二、 市场预测 5 三、 建设规模与产品方案 9 四、 选址方案 12 五、 节能节水措施 16 六、 环境影响评价 19 七、 劳动安全卫生与消防 22 八、 组织机构与人力资源配置 23 九、 项目实施进度 27 十、投资估算 28 H^一、融资方案 31 十二、财务评价 33 十三、社会评价 34 十四、风险分析 36 十五、研究结论与建议 38 十六、附图、附表 41 十七、组员评价 55 一、总论 项目背景 1. 项目名称:现代花园 2. 承办单位概况 承办单位是蒲氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一 级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司 实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承”诚信、合作、卓越、创 新”的经营理念，开拓进取。 蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是： 为客户创造生活一提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、 高效、丰富多彩； 为社会创造价值一服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地 产集团的社会价值； 为员工创造机会一创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生 活质量； 为股东创造回报一以长远利益回报蒲氏集团股东。 3. 可行性研究报告编制依据 （1） 项目建议书及其批复文件 （2） 国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3） 武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4） 武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报 （5） 武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年） （6） 东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 （7） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8） 《武汉市市区基准地价》 （9） 武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 (10) 投资项目方签定的协议书或意向书 (11) 编制《报告》的委托合同 (12) 其他有关依据资料 4. 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展 房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康 持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点，发展房地 产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众 的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决 定规划、开发现代花园。 东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技 术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的 企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体 化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资， 发展高新技术产业的主要基地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在 的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、 研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电 公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规 划，并极大改善东湖开发区的面貌。 项目概况 1. 拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、 市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 2. 建设规模与目标 自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积 12. 9万平方米，其中住宅11. 6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996 户，规划总居住人口 3187人，容积率1.29,绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、 配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、 开发“现代花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校 院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较 好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对 生活细节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温 馨的家。 3. 主要建设条件 1. 供水 在鼓风小区东侧有现状DNlOOOmni上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可 以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内 配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然 气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件 及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本 项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住 宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831 开设下属分局解决。 4. 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共 投入总资金14828. 67万元。 本项目完成后，预计销售收入为23185. 92万元，扣除成本，减去销售（营业） 税金及附加1247. 54万元、所得税2346. 21万元、提取法定盈余公积金及公益金 857. 43万元后，预计累计未分配利润为3906. 08万元。 5. 主要技术经济指标 技术经济指标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 100000 总建筑面积 平方米 129000 居住建筑面积 平方米 116460 公共建筑面积 平方米 13000 居住居数 户 996 平均每户建筑面积 平方米 130 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 1. 29 绿化率 % 45 住宅栋数 栋 45 平均层数 层 6. 53 地下车库面积 平方米 4820 停车位 个 240 三. 问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶 层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场， 娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不 同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷 的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项 目的社会效益。 二、市场预测 —.市场调查 据2002年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968. 76元/m2,住宅平 均价格为2017. 31元/ni2写字楼平均价格为4149. 16元/m2从市场形态来看，全市 各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在100ni2以下的占总量的4%,住宅面 积在101—120的占总量的32%, 121—140占总量的45%, 141 — 160的占总量的 5%, 161—180占总量的10%, 180以上的占总量的4%。从以上统计结果 看，120m2—140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次 调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格在20万以下的占 33%,承受总价格在21—30万之间的占30. 5%承受总价格在31—40万的占24. 50% 承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。 以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占 到总量的60%以上，可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼 盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488. 67点，比上季度 上涨了 36. 92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了 57.68 元/平方米，涨幅为2.54%。 洪山区住宅价格指数 季度 洪山区指数 2001第四季度 1145.39 2002第一季度 1273.52 2002第二季度 1327.12 2002第三季度 1451.75 2002第四季度 1488.67 2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售 情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了 3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资 者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看， 武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写 字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城 等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在 1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购 房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷 智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体 本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽•半岛尊邸和南湖 山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新 开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈 现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均 价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目 均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方 米，销量达到1. 4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季 也销售了 4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈 良好态势。 产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅 建设投资39. 47亿元，比去年同期增长47.17%,施工面积达到958.2万平方米。 2002年总投资额为132. 5亿元，同比增长14. 9%。其中住宅投资99. 39亿元，同 比增长15. 4%,占总投资的75%,经济房开发投资13. 65亿元，占总投资的10. 3%. 从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%, 99年上升到60%, 在2002年，全市销预售总面积为759. 32万itf （其中住宅销售面积393. 13万皿） 同比增长17.17%；总销售额为118. 55亿元，同比增长26. 62%。虹景花园、华城 花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的 不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国 家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居