海口别墅市场专题调查研展报告

关于海口市别墅市场专题调查报告 西海滩项目全程策划报告 第一部分：关于海口市别墅市场专题调查报告 前言 带格式的：缩进：左侧：4.81厘 米，首行缩进：0厘米，多级符号 +级别：2 +编号样式：1, 2, 3, …+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0厘米+制表符 后于：1.11厘米+缩进位置： 1. 11厘米 £^-1一1别墅的由来 匕—别墅的分类及其特性分述 丄丄二L_别墅按建筑形态分类及特性分述 ★独立别墅 ★联体别墅 ★联排别墅（排屋） ★新型别墅 2丄丄—别墅按市场级别档次分类及其特性分述 ★顶级豪宅型别墅 ★高档型别墅 ★中档型别墅 ★经济型别墅 3上别墅按单套总建面积分类及其特性分述 ★ 130—160 平米 ★ 161—200 平米 ★201—250 平米 ★250—300 平米 ★300平米以上 4（四） 别墅按建筑风格分类及其特性分述 5（五） 别墅按居住功能划分及其特性分述 ★休闲度假型别墅 ★经济生活居家型别墅 土投资保值型别墅 6 （六）别墅区域分布分类及其特性分述 4W-匕—别墅市场构成体系综述 Al（—） 别墅产品在市场中的卖点构成 —（二） 别墅消费金字塔结构 J（三） 别墅物业主要行销通路和策略1— 5海口市别墅市场调查 （一） 市场调查选取范围说明 （二） 海口市联体别墅市场调查 （三） 海口市独立别墅市场调查 （四） 西海岸住宅市场调查 （五） 综合归纳说明 4-1—3别墅产品规划综述 （一） 别墅产品功能特点 （二） 别墅建造用材等特点 （三） 别墅小区规划特点 （四） 别墅配套设施特点 带格式的：缩进：左侧：0厘米， 首行缩进：5. 93厘米，编号+级 别：1 +编号样式：一，+,百… +起始编号：1 +对齐方式：左侧 +对齐位置：0厘米+制表符 后于：1.11厘米+缩进位置： 1. 11厘米 带格式的：缩进：首行缩进：3.7 厘米，多级符号+级别：2 +编 号样式：1, 2, 3,…+起始编号： 1 +对齐方式：左侧+对齐位置： 0厘米+制表符后于：1. 11厘米 +缩进位置：1.11厘米 带格式的：缩进：左侧：5. 93厘 米，首行缩进：0厘米，编号+ 级别：1 +编号样式：一，十，百 …+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0厘米+制表符 后于：1.11厘米+缩进位置： 1. 11厘米，制表位：15.5字符， 、列表制表位+不在 3字符 带格式的：缩进：首行缩进：3.7 ' 厘米，多级符号+级别：2 +编 号样式：1, 2, 3,…+起始编号： 1 +对齐方式：左侧+对齐位置： 0厘米+制表符后于：1. 11厘米 +缩进位置：1.11厘米 带格式的：缩进：左侧：5. 93厘 米，首行缩进：0厘米，编号+ 级别：1 +编号样式：一，十，百 …+起始编号：1 +对齐方式：左 侧+对齐位置：0厘米+制表符 后于：1.11厘米+缩进位置： 11厘米，制表位：不在 3字符' 带格式的:编号+级别：1 +编" 号痒式:1, 2, 3,…+起始编号： 1 +对齐方式：左侧+对齐位置： 4. 79厘米+制表符后于：5. 42 厘米+缩进位置：5. 42厘米 序言 英# 2003年，海口楼市狼烟四起，四方诸侯蠢蠢欲动，海口房地产市场真正进入了“大盘逐鹿”的时 代。“时势造英雄”，有战略决战才能一统江山，有竞争对手才能志存高远。如果说2003年海口房地 产是“十年磨一剑”时代，那么，即将到来的一年将是“煮酒论英雄”的时代。 对于海口市的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富，但大多参与别墅开发 的房产商，都在做着同一个努力——让用户心动！那么，海口西沙滩项目应该怎样规划？如何给该产 品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才最受欢 迎……等等。 本报告对海口市房地产市场进行了前期的市场调研。为准确市场定位，根据该项调研性质，我 们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托海口市商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的 背景信息实施整个调查过程并形成结论。我们以真诚、严谨和毫无保留的态度向海口西海滩献出我们 对未来市场走向的一些设想和浅见。希望这本凝聚着我们经验与智慧的策划案能够对海口西海滩的来 日辉煌提供有价值的参考和依据。当然，随着市场的不断变化，我们也将用最敏感的触觉和最快速的 反应来不断对本案进行深化和完善。 以期达到如下目标： 带格式的：编号+级别：1 +编 号样式：1, 2, 3,…+起始编号: 1 +对齐方式：左侧+对齐位置： 1.69厘米+制表符后于：2.33米+缩进位豊7 2.33厘米 1、 了解海口市别墅市场的整体状况及变动趋势； - 2、 了解海口市别墅市场产品设计的发展趋势； 3、 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、 掌握西海滩项目所处地块的基本特征； 5、 掌握西海滩项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征； 6、 明确西海滩项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在； 7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知； 8、 明确西海滩项目构建优势的市场机会； 9、 提出西海滩项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路； 10、 提出西海滩项目在后期产品设计中的若干思路和建议。 最后的赢家，真正的英雄，都将是海口西海岸！ —1别墅的由来 1.1别墅 传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区 的一幢功能较为齐全，带有花园或院落的两层或多层 房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。 而当今意义上的别墅，已不仅表示一幢讲究建筑 式样布局的房子，可能指由多幢、几十幢甚至几百幢 房子组成的高级住宅区，建筑装潢及设施、功能配套， 大量采用现代科技的新材料的发展成果，而远远超过 传统意义上的别墅，在选址和环境布局上，现代意义 上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。 海口别墅市场的“第一次浪潮” 整个八十年代后期，别墅的发展速度还较缓慢，然而， 随着海南建省，10万大学生下海南，海南成了冒险家的天 堂，这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群，形成了 海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因、绿化差、配 套跟不上，设计欠合理。几年的空置后，又被好事之人笑 为“绿化程度甚高”一一杂草丛生。。于是又有好事者称其 为“别野”——寓意缺“土” 别墅的由来 别墅市场的三次浪潮 海口别墅市场的“第二次浪潮” 99年下半年开始，随着假日海滩、热带海洋世界等 旅游项目于落户西海岸区域，相继推出了一批新型的独 院住宅，它们的外观更漂亮，房型更舒适，功能更全面, 花园更开阔，黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推 出市场创造了良好的市场销售业绩，形成了海口市场的 第二次浪潮。 海口别墅市场的三次浪潮 1-2别墅的分类及其特性分述 别墅的由来 别墅的分类及其特性分述 “独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于 自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活， 是城市居民从市区的小高层、高层独立岀来，拥有成套 独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这 种时尚的生活方式，以全新的理念和模式给别墅市场注 入了活力，出现了丰富多彩的产品样式，形成了 “低层、 低密度、低容积率”的“三低”住宅。 海口别墅市场的“第三次浪潮” 2001年年未，当海口房地产住宅开发进入，规划小 区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专 业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应人们 对未来生活的新要求。 随着市政道路的立体化，家用轿车的普及化，人均 收入的增加，海口人越来越注重生活的质量，排屋概念 的出现，双复式公寓的形成。以排屋、联体别墅、又叠 加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口 人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择，一个“独 院住芳戈库诩丫期刊删峽帝建脱細则艸蛉） 宝、聊轆無耀轟贏窸髓瞬珂厲昨层 时间椎曇 ㈣删城僱独觇哪轄层住宅；10 层以上为高层住宅。 低层住宅的特点是：层数少、上下联系 方便，平面布置紧凑、结构单一、平面 别墅的分类 组合变化大、标准要求较高等。 目前为止，别墅住宅可谓法很多，是否善于掌握 别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决 按市场级别档次分类 按单套总建面积分类 按建筑形态分类 策等至关重要。然而, 别墅产品的细分并没有一陈不变的方法，这里根据别墅产品的相关同质性 进行分类如下: A休闲度假型别墅 A经济生活居家型别墅 A投资保值型别墅 A中国园林 A欧洲古典 A欧洲现代 A北美风格 A其它 A顶级豪宅型别墅 A高档型别墅 A中档型别墅 A经济型别墅 >130-160 平米 >161-200 平米 >201-300 平米 >250-300 平米 A300平米以上 按区域分布分类 A西海岸板块 A海甸岛板块 A市中心城区 A工业大道 — 别墅 分类 具体 细分 特性 市场定位 面积控制 独立 别墅 四面采光，无公 共面积和空间 可借，占地面积 最大；独门独 户，独享前庭后 院。 顶级豪宅 型高档型 250平方米以上 联体 别墅 双联 三面采光，占地 面积比独立别 墅小； 中、高档型 160 250 平方 米 三联 有的两面采光， 占地面积更小； 中档型 160——200平方 米 四联 六联 两面采光，占地 面积小，独门、 独户、独院。侧 重以居家式的 功能住宅。 经济型 经济型 130——160平方 米 130 160 平方 米 联排 别墅 排屋 里弄 式住 宅 顾名思义，又称 为并排连在一 起的别墅，两面 釆光，占地面积 小，独门、独户、 有独院绿地，但 花园面积相对 较小。 经济型 130 160 平方 米 新型 别墅 叠加 别墅 （双 复式 公 寓） 又叫公寓型别 墅，它是介于别 墅与多层住宅 之间，兼顾了别 墅的小密度、大 间距、多绿化和 舒适感，又有多 层低价优势。 经济型 130——160平方 米 别墅的由来 建筑形态分类及特性分述 (一)按建筑形态分类及其特性分述 顶级豪宅型别墅 有人说，全世界的最高级住宅，要么建在山上，要么 建在海边。海口别墅市场中的项级豪宅当数一线海景别墅 To 顶级豪宅型别墅市场的发展离不开中国的改革开放， 离不开海口经济的发展，高品位社交需求也越来越大，追 求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级管理人士 的渴望，因此，在某种意义上讲，传统的别墅已不能充分 体现自身的价值，适应生活社交的要求，高尔夫别墅最大 的特点是别墅建在高尔夫球场里面，球场本身是球道，球 道与建筑的界面是庭园，因此庭园是球场的延伸，将球场 的景观借到别墅区，形成Finfer-style的风格，即别墅与球 场没有很显的界限，两者形成象手指一样交错形式。 别墅的由来 按档次分类及特性分述 (二)按档次冷类及其直 ©