资源描述
关于海口市别墅市场专题调查报告
西海滩项目全程策划报告
第一部分:关于海口市别墅市场专题调查报告 前言
带格式的:缩进:左侧:4.81厘 米,首行缩进:0厘米,多级符号 +级别:2 +编号样式:1, 2, 3, …+起始编号:1 +对齐方式:左 侧+对齐位置:0厘米+制表符 后于:1.11厘米+缩进位置: 1. 11厘米
£^-1一1别墅的由来
匕—别墅的分类及其特性分述
丄丄二L_别墅按建筑形态分类及特性分述
★独立别墅
★联体别墅
★联排别墅(排屋)
★新型别墅
2丄丄—别墅按市场级别档次分类及其特性分述
★顶级豪宅型别墅
★高档型别墅
★中档型别墅
★经济型别墅
3上别墅按单套总建面积分类及其特性分述
★ 130—160 平米
★ 161—200 平米
★201—250 平米
★250—300 平米
★300平米以上
4(四) 别墅按建筑风格分类及其特性分述
5(五) 别墅按居住功能划分及其特性分述
★休闲度假型别墅
★经济生活居家型别墅
土投资保值型别墅
6 (六)别墅区域分布分类及其特性分述
4W-匕—别墅市场构成体系综述
Al(—) 别墅产品在市场中的卖点构成
—(二) 别墅消费金字塔结构
J(三) 别墅物业主要行销通路和策略1— 5海口市别墅市场调查
(一)
市场调查选取范围说明
(二)
海口市联体别墅市场调查
(三)
海口市独立别墅市场调查
(四)
西海岸住宅市场调查
(五)
综合归纳说明
4-1—3别墅产品规划综述
(一)
别墅产品功能特点
(二)
别墅建造用材等特点
(三)
别墅小区规划特点
(四)
别墅配套设施特点
带格式的:缩进:左侧:0厘米, 首行缩进:5. 93厘米,编号+级 别:1 +编号样式:一,+,百… +起始编号:1 +对齐方式:左侧 +对齐位置:0厘米+制表符 后于:1.11厘米+缩进位置: 1. 11厘米
带格式的:缩进:首行缩进:3.7 厘米,多级符号+级别:2 +编 号样式:1, 2, 3,…+起始编号: 1 +对齐方式:左侧+对齐位置: 0厘米+制表符后于:1. 11厘米 +缩进位置:1.11厘米 带格式的:缩进:左侧:5. 93厘 米,首行缩进:0厘米,编号+ 级别:1 +编号样式:一,十,百 …+起始编号:1 +对齐方式:左 侧+对齐位置:0厘米+制表符 后于:1.11厘米+缩进位置: 1. 11厘米,制表位:15.5字符,
、列表制表位+不在 3字符 带格式的:缩进:首行缩进:3.7 ' 厘米,多级符号+级别:2 +编 号样式:1, 2, 3,…+起始编号:
1 +对齐方式:左侧+对齐位置: 0厘米+制表符后于:1. 11厘米
+缩进位置:1.11厘米 带格式的:缩进:左侧:5. 93厘 米,首行缩进:0厘米,编号+ 级别:1 +编号样式:一,十,百 …+起始编号:1 +对齐方式:左 侧+对齐位置:0厘米+制表符 后于:1.11厘米+缩进位置:
11厘米,制表位:不在 3字符' 带格式的:编号+级别:1 +编" 号痒式:1, 2, 3,…+起始编号: 1 +对齐方式:左侧+对齐位置: 4. 79厘米+制表符后于:5. 42 厘米+缩进位置:5. 42厘米
序言
英#
2003年,海口楼市狼烟四起,四方诸侯蠢蠢欲动,海口房地产市场真正进入了“大盘逐鹿”的时 代。“时势造英雄”,有战略决战才能一统江山,有竞争对手才能志存高远。如果说2003年海口房地 产是“十年磨一剑”时代,那么,即将到来的一年将是“煮酒论英雄”的时代。
对于海口市的开发商来说,别墅物业开发的经验从总体上看虽然并不丰富,但大多参与别墅开发 的房产商,都在做着同一个努力——让用户心动!那么,海口西沙滩项目应该怎样规划?如何给该产 品作准确的市场定位?她的主要客户群体特征又是怎样?做什么样的别墅产品在市场上才最受欢 迎……等等。
本报告对海口市房地产市场进行了前期的市场调研。为准确市场定位,根据该项调研性质,我 们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托海口市商品住宅市场(主要为别墅市场)相关的 背景信息实施整个调查过程并形成结论。我们以真诚、严谨和毫无保留的态度向海口西海滩献出我们 对未来市场走向的一些设想和浅见。希望这本凝聚着我们经验与智慧的策划案能够对海口西海滩的来 日辉煌提供有价值的参考和依据。当然,随着市场的不断变化,我们也将用最敏感的触觉和最快速的 反应来不断对本案进行深化和完善。
以期达到如下目标:
带格式的:编号+级别:1 +编 号样式:1, 2, 3,…+起始编号:
1 +对齐方式:左侧+对齐位置: 1.69厘米+制表符后于:2.33米+缩进位豊7 2.33厘米
1、 了解海口市别墅市场的整体状况及变动趋势; -
2、 了解海口市别墅市场产品设计的发展趋势;
3、 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况;
4、 掌握西海滩项目所处地块的基本特征;
5、 掌握西海滩项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;
6、 明确西海滩项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在;
7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;
8、 明确西海滩项目构建优势的市场机会;
9、 提出西海滩项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的若干思路;
10、 提出西海滩项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
最后的赢家,真正的英雄,都将是海口西海岸!
—1别墅的由来
1.1别墅
传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区 的一幢功能较为齐全,带有花园或院落的两层或多层 房屋,通常是作为住宅或度假休息的场所。
而当今意义上的别墅,已不仅表示一幢讲究建筑 式样布局的房子,可能指由多幢、几十幢甚至几百幢 房子组成的高级住宅区,建筑装潢及设施、功能配套, 大量采用现代科技的新材料的发展成果,而远远超过 传统意义上的别墅,在选址和环境布局上,现代意义 上的别墅则基本继承了传统意义上的“别墅”的选择。
海口别墅市场的“第一次浪潮”
整个八十年代后期,别墅的发展速度还较缓慢,然而, 随着海南建省,10万大学生下海南,海南成了冒险家的天 堂,这期间海甸岛等区域出现了大批花园别墅群,形成了 海口市别墅市场的第一次浪潮。这些别墅因、绿化差、配 套跟不上,设计欠合理。几年的空置后,又被好事之人笑 为“绿化程度甚高”一一杂草丛生。。于是又有好事者称其 为“别野”——寓意缺“土”
别墅的由来
别墅市场的三次浪潮
海口别墅市场的“第二次浪潮”
99年下半年开始,随着假日海滩、热带海洋世界等 旅游项目于落户西海岸区域,相继推出了一批新型的独 院住宅,它们的外观更漂亮,房型更舒适,功能更全面, 花园更开阔,黄金海岸花园、长信海景花园等楼盘的推 出市场创造了良好的市场销售业绩,形成了海口市场的 第二次浪潮。
海口别墅市场的三次浪潮
1-2别墅的分类及其特性分述
别墅的由来
别墅的分类及其特性分述
“独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于 自己的有天、有地、有花园的立体独立居住空间的生活, 是城市居民从市区的小高层、高层独立岀来,拥有成套 独用住宅之后又一次划时代的居住生活质量和提升。这 种时尚的生活方式,以全新的理念和模式给别墅市场注 入了活力,出现了丰富多彩的产品样式,形成了 “低层、 低密度、低容积率”的“三低”住宅。
海口别墅市场的“第三次浪潮”
2001年年未,当海口房地产住宅开发进入,规划小 区化、配置智能化、环境园林化、空间功能化、管理专 业化、交通立体化……使得新一代的别墅更能适应人们 对未来生活的新要求。
随着市政道路的立体化,家用轿车的普及化,人均 收入的增加,海口人越来越注重生活的质量,排屋概念 的出现,双复式公寓的形成。以排屋、联体别墅、又叠 加式别墅等经济型别墅为主体的别墅住宅已经成为海口 人置业安家及岛外人士度假、养老的新选择,一个“独 院住芳戈库诩丫期刊删峽帝建脱細则艸蛉) 宝、聊轆無耀轟贏窸髓瞬珂厲昨层 时间椎曇 ㈣删城僱独觇哪轄层住宅;10
层以上为高层住宅。
低层住宅的特点是:层数少、上下联系 方便,平面布置紧凑、结构单一、平面 别墅的分类 组合变化大、标准要求较高等。
目前为止,别墅住宅可谓法很多,是否善于掌握 别墅产品的科学分类的方法,对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决
按市场级别档次分类
按单套总建面积分类
按建筑形态分类
策等至关重要。然而,
别墅产品的细分并没有一陈不变的方法,这里根据别墅产品的相关同质性
进行分类如下:
A休闲度假型别墅
A经济生活居家型别墅
A投资保值型别墅
A中国园林
A欧洲古典
A欧洲现代
A北美风格
A其它
A顶级豪宅型别墅
A高档型别墅
A中档型别墅
A经济型别墅
>130-160 平米
>161-200 平米
>201-300 平米
>250-300 平米
A300平米以上
按区域分布分类
A西海岸板块
A海甸岛板块
A市中心城区
A工业大道
—
别墅
分类
具体
细分
特性
市场定位
面积控制
独立 别墅
四面采光,无公 共面积和空间 可借,占地面积 最大;独门独 户,独享前庭后 院。
顶级豪宅 型高档型
250平方米以上
联体
别墅
双联
三面采光,占地 面积比独立别 墅小;
中、高档型
160 250 平方
米
三联
有的两面采光,
占地面积更小;
中档型
160——200平方 米
四联
六联
两面采光,占地 面积小,独门、 独户、独院。侧 重以居家式的 功能住宅。
经济型
经济型
130——160平方
米
130 160 平方
米
联排
别墅
排屋 里弄 式住 宅
顾名思义,又称 为并排连在一 起的别墅,两面 釆光,占地面积 小,独门、独户、 有独院绿地,但 花园面积相对 较小。
经济型
130 160 平方
米
新型 别墅
叠加 别墅
(双 复式 公 寓)
又叫公寓型别 墅,它是介于别 墅与多层住宅 之间,兼顾了别 墅的小密度、大 间距、多绿化和 舒适感,又有多 层低价优势。
经济型
130——160平方 米
别墅的由来
建筑形态分类及特性分述
(一)按建筑形态分类及其特性分述
顶级豪宅型别墅
有人说,全世界的最高级住宅,要么建在山上,要么 建在海边。海口别墅市场中的项级豪宅当数一线海景别墅 To
顶级豪宅型别墅市场的发展离不开中国的改革开放, 离不开海口经济的发展,高品位社交需求也越来越大,追 求高尚生活氛围及品位社交环境成为了一批高级管理人士 的渴望,因此,在某种意义上讲,传统的别墅已不能充分 体现自身的价值,适应生活社交的要求,高尔夫别墅最大 的特点是别墅建在高尔夫球场里面,球场本身是球道,球 道与建筑的界面是庭园,因此庭园是球场的延伸,将球场 的景观借到别墅区,形成Finfer-style的风格,即别墅与球 场没有很显的界限,两者形成象手指一样交错形式。
别墅的由来
按档次分类及特性分述
(二)按档次冷类及其直
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