星级酒店建设项目可行性分析报告

第一章总论 1- 1.1项目简介 1 1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 2 1.3项目建设单位简介 3 1.4研究的主要结论与建议 5 第二章项目建设背景与建设必要性 6 2. 1项目建设背景 6 2.2项目建设必要性 9 第三章市场分析与预测 12 3. 1 芜湖市旅游市场简析 12 3. 2芜湖市星级酒店市场简析 14 3.3项目周边市场环境分析 15 3. 4 本章小结 16 第四章 项目建设条件分析和需求分析 17 4. 1项目建设条件分析 17 4.2县域经济基础分析 18 4.3发展优势 18 第五章建设内容与规模 20 5. 1建设内容与规模 20 5.2经营内容 22 第六章工程设计方案 25 6. 1设计依据 25 6. 2工程概况 25 6. 3建筑设计 25 6.4结构设计 27 6. 5辅助工程 29 第七章环境影响分析 34 7. 1周边环境现状 34 7.2环境影响分析 34 7.3环境保护措施及治理效果 35 第八章节能 37 8. 1设计依据 37 8.2节能措施 37 第九章消防与安全卫生 39 9. 1消防 39 9.2劳动安全 40 9. 3 卫生防护 41 第十章 项目的组织机构与运作方式 44 10. 1 组织机构 44 10.2部门职能 44 第十一章经营方式与营销策略 51 11. 1经营方式 51 11.2营销策略 51 第十二章 项目实施进度 55 12. 1项目工程实施计划 55 12.2项目实施横道图 55 第十三章投资估算 57 13. 1估算编制依据 57 13.2估算编制范围 57 13.3估算编制方法 57 13.4投资估算 58 13.5资金筹措及还贷 59 第十四章经济效益评价 60 14. 1成本核算 60 14.2利润估算 60 14.3财务评价结论 62 第十五章结论与建议 64 第一章总论 1.1项目简介 1. 项目 名称：*****************建设项 目 2. 项目 建设单位：************************* 3. 项目负责人： 4. 项目建设地点 *****************位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南 面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积45亩。 5. 项目建设内容和建设规模： *****************按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾 房5套，主楼16层，总高72. 5米，裙房3层，高19. 2米，另有5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2o地下一层建筑面 积 1270m2o 6. 投资估算及筹措资金 总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资 金50万元，建设期利息350万元。 本项目资金筹措按以下方式进行： 项目单位自筹8300万元； 融资10000万元。 7. 可行性研究报告编制单位：芜湖市工程咨询公司 1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1. 2. 1编制依据 1. 《中华人民共和国城市规划法》 2. 《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90） 3. 芜湖县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 4. 《芜湖县土地利用总体规划》和芜湖县其他有关专项规划 5. 《芜湖县城市总体规划》（2004〜2020年） 6. 国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》 7. 其他相关的政策法规和技术规划 8. *****************建设项目提供的相关资料 1. 2. 2指导思想 1. 充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计， 突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2. 项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资 源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、 文化交流做出贡献。 3. 项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，通过项目建设， 进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良 好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效 益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、 商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社 会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 1. 2. 3可行性研究报告编制的范围 1. 项目建设的背景及必要性 2. 项目选址及建设条件 3. 建设规模与建设内容 4. 工程技术方案 5. 公用工程和辅助设施 6. 环保、节能、安全与消防 7. 项目实施计划 8. 组织机构与人力资源配置 9. 投资估算和资金筹措 10. 效益分析 11. 结论与建议 1.3项目建设单位简介 ************由实力浙商投资，公司成立于2006年，注册资本 3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司芜湖 天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司在芜湖县投资在 建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交 易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专 业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司， 通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展〃 酒店、房产、商贸"三大板块。 “日出江花红胜火”，长江之畔的芜湖县正蓬勃发展，芜湖南湖 大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、 务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为 主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方 面精心打造人居产品，肩负起建筑〃百年大计〃的重担，致力于为芜湖 县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店 业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。 1.4.1主要经济技术指标 主要经济技术指标 名称 数量 备注 总投资 18300万元 其中：1、固定资产投资 18250万元 建设期利息350万元 2、铺底流动资金 50万元 正常年份销售收入 5340. 7万元 正常年 正常年份总成本 3005. 8万元 正常年 利润总额 2326. 4万元 正常年 所得税 581. 6万元 正常年 税后利润 1744.8万元 正常年 内部收益率（% ） 11. 6% 税后 财务净现值（万元） 1299. 6 税后 静态投资回收期（年） 7. 9 含建设期1年 动态投资回收期（年） 10. 7 含建设期1年 投资利润率（%） 10. 8% 投资利税率（%） 11. 0% 盈亏平衡点（产量） 70. 5% 第二章项目建设背景与建设必要性 2.1项目建设背景 2. 1. 1芜湖县简介 芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元 丰二年（公元前109年）置县，至今已有2100余年历史。县境东南 邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处 于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结 合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里 应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠 兹”，西汉元封二年（前109）,汉武帝刘彻改郭郡为丹阳郡，领县十 七，其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地 接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境内现存“楚王城 遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑"、“宋代玲琅宝塔”等古迹。“陶 辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农 业旅游示范点。 芜湖县现辖湾壮、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124 个村15个社区，总面积730平方公里，人口 38. 3万人。自2002年 起，县域综合经济实力连续6年位居安徽省经济“十强县”行列。 2007年全县实现地区生产总值47.4亿元，不含基金财政收入5.33 亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为 19.5 ： 52. 2 ： 28. 3o农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果 蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地 县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深 加工等四大优势产业。安徽省重点开发区——芜湖机械工业开发区成 为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的 窗口、招商引资的平台。 芜湖县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季宜人， 物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、 蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连 续荣获全国农业博览会 金奖；长江酣鱼、刀鱼、内河颤鱼、大闸蟹饮誉中外。 芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有 南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖机场、黄山机场,县城湾壮距合 肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳河 直通黄金水道长江，县城湾壮镇距朱家桥外贸码头仅40公里。104 省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖一宣城）、芜马高 速（芜湖一马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵一南陵一宣城）、 芜雁高速（芜湖一高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都 设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高 速公路网络。 近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成芜湖市副中心城 市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开 发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城 区。目前，全县城镇化率达34%以上。在芜湖县“十一五”规划中， 规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以芜湖机械 工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住 区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。 为此, ************************* 拟开发建设 *****************项目，以满足湾壮及周边地区日益增长的休闲、 娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。 2.1.2本项目建设背景 旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五 十年代以来，世界旅游业以年均9. 3%以上的速度递增，大大超过同 期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生 产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为 全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅 游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入 3237. 21亿元，占国内生产总值的4. 3%, 1995-1998年年均增长率20%, 是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位 越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平 的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远 朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉 动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。 宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆 业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提 高。芜湖地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹 地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部 的战略实施，芜湖市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中 西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初 具规模。以芜湖为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处，省级 风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处； 省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林 公园22个，