开发区基础设施配套项目物流园第一期建设工程立项申报建议书

审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传 一章总 论 受XX公司的委托，我们对物流园第一期建设工程可行性进行了研究，通过 对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有 关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《物 流园第一期建设工程可行性研究报告》。 1、项目概况及目标 项目名称：物流园第一期工程 建设地点：A省H市开发区 建设单位：XX公司 建设期限：2年 物流园项目拟建在开发区内，东六线以东，319国道以南，东十线以西，漓 湘路以北。物流园总体规划占地3000亩，总投资10. 8亿元。项目第一期工程总 投资27604. 6万元，总建筑面积21. 8万平方米，其中：仓储面积14万平方米， 综合办公大楼2. 8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米,固定资产投资26804. 6 万兀° 项目建设目标： •货运吞吐量达到8000万吨以上，宏观物流产值25亿元以上； • 与50家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战 略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、 全天候的现代物流服务； •建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、海关管理、信息 传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能； •引进第三方物流企业50家以上，为60家左右大型工商企业提供供 应链管理及全程物流服务，吸引5-10万名个人或企业成为园区的 会员； •现代综合性物流服务体系初步形成。 项目经济效益：项目第一期工程实施期内（22年，含2年建设期）实现营 业收入186055. 80万元，实现利润73214. 38万元，上缴税收46398. 10万元，安 排就业150人，项目具有良好的经济效益。 本项目的建设对完善开发区的功能，促进我省物流业的发展，特别是开发区、 H市的经济发展和满足长沙地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社 会效益。 2、编制依据及研究范围 2.1、编制依据 （1） 国家发展与改革委员会发改办经贸[2003] 51号“国家发展与改革委 员会办公厅关于物流园一期工程项目审批问题的复函”； （2） A省发展计划委员会湘计经贸[20031256号“关于物流园一期工程项 目建议书的批复”； （3） H市发展计划委员会长计经贸[20031335号“H市发展计划委员会转 发省发展计划委员会《关于物流园一期工程项目建议书的批复》的通知； （4） XX公司XX[2002]021号“关于申请物流园一期工程项目立项的报 1=1 ; （5） 国家、A省、H市国民经济和社会发展第十个五年计划； （6） H市商贸流通业发展“十五”计划； （7） 《开发区“十五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要》； （8） 国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》； （9） 国家经贸委中小企业对外合作协调中心（2001〕6号《关于在H市开 展中小企业社会化物流服务体系试点工作的通知》； （10） 开发区管委会长管经贸（2002〕3号《关于将“物流园”列为开发区 重点扶持项目的批复》； （11） 国家经贸委中小企业对外合作协调中心（2002〕11号《关于同意在 开发区（国家级）建立“A省中小企业国际物流示范园”的复函》； C12） 土地使用意向书（开发区与A省XX有限公司签订）; （13） 物流园总体规划； （14） 物流园公共物流信息系统规划方案； （15） 其它文件、协议等。 2.2、研究范围 （1） 项目建设的背景和必要性 （2） 项目投资主体的情况 （3） 行业分析及市场预测 （4） 项目选址及建设条件 （5） 项目布局及及各部分功能定位 （6） 项目组织及管理系统 （7） 项目效益评价及不确定性分析 3、编制原则 （1） 遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用 现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市 政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织 形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。 （2） 按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》 的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。 （3） 根据A省和H市“十五”计划，融入区域经济、合理安排进度。 （4） 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步 与国际同步。 （5） 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序 和要求，做到实事求是、客观公正。 （6） 我国A省及H市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景 为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、 运营模式。 （7） 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目 投资和重复建设。 C8） 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采 购及比质比价采购。 （9） 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。 （10） 其它规定及客户要求。 4、主要经济技术指标 项目建设主要经济技术指标见表l-lo 表1-1 一期工程主要经济技术指标 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 亩 930 2 建筑面积 平方米 218000 2. 1 仓储 平方米 140000 2. 2 办公用房 平方米 28000 2. 3 集装箱堆场 平方米 50000 3 货运吞吐量 万吨 8000 4 宏观物流产值 亿元 25 5 项目总投资 万元 27604. 60 固定资产投资26804. 60万元 （建设期利息944. 62万元，土 地款4900万元）；流动资金800 万元 6 建设工期 月 24 7 年平均收入额 万元 8457. 08 （22年计算期） 8 年平均净利润 万元 3327. 93 （22年计算期） 9 投资回收期 年 所得税前7. 45年; 所得税后8. 45年 （含建设期2年） 10 平均投资利润 率 % 12. 06 11 平均投资利税 率 % 19. 70 12 固定资产投资银 行贷款偿还期 年 7. 42 13 全部投资内部收 益率 % 所得税前：18.27 所得税后：14. 19 1=10% 14 财务净现值 万元 所得税前：18782. 33 所得税后：8315.71 1=10% 15 建筑密度 % 26 16 容积率 0. 29 17 绿地率 % 35 5、可行性研究结论 一、 物流园的建设，符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符 合产业发展方向和要求； 二、 物流园项目建设用地符合开发区对该宗地的规划建设要求。物流园项目 作为开发区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环 境、促进开发区招商引资将具有重要作用。 三、 物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。项目第一期工程总投 资27604. 60万元，总建筑面积21. 8万平方米，其中：仓储面积14万平方米， 综合办公大楼2. 8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米,固定资产投资26804. 6 万元，建设工期2年。项目第一期工程实施期内（22年，含2年建设期）实现 营业收入186055. 80万元，实现利润73214. 38万元，上缴税收46398. 10万元， 安排就业150人，项目具有良好的经济效益。 四、 该项目建设在开发区内，物流资源丰富，市场潜力巨大。 五、 项目建成后，园区建三大平台一一物流设施平台、物流信息平台和物 流政策平台，具备5大基本功能：海关功能、物流基地功能、金融服务功能、物 流信息港功能、教学科研培训功能。提供多式联运、报关报检、货运代理、信息 交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。整合A省及周边 省份的物流资源，带动和提升相关产业及A省工商企业的发展与竞争力，推动A 省工业化进程。 综上所述，物流园项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好 的经济和社会效益，诚请省、市、开发区和各职能部门以及银行大力支持，使该 项目早日建设，发挥效益。 第二章项目建设的背景及必要性 一、 加入WTO对我国现代物流产业发展提出了新的要求 加入世贸组织，对我国物流业来说，既蕴含着难得的发展机遇，也面临着严 峻的挑战。我国对有关物流以及物流相关方面做出了郑重的承诺，在包装服务、 通信服务、速递服务、分销服务、运输服务中，除佣金代理服务、批发服务、零 售服务和特许经营有少量限制以外，这些领域的主要部分以及海运服务、集装箱 堆场服务、内水运输、航空运输服务、铁路运输服务、货物运输代理服务等将全 面对外开放。因此，这些领域也将在未来的三年之内面临外资大规模进入带来的 巨大冲击。 目前，A省正积极探索有利于支持工商企业参与国际竞争的现代物流服务系 统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满 足加入WTO对我国，特别是A省现代物流业提出的新的要求。 通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行 有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中 能够处于比较有利的地位。 二、 现代物流产业在我国刚开始起步，但市场前景广阔 随着经济全球化和信息技术的迅速发展，被普遍认为在降低物质消耗、提高 劳动生产效率以外的“第三利润源”的现代物流业，已经成为我国新的经济增长 点。（据《中国物流年鉴》）1999年，我国国有及国有控股工业企业流动资金占 用达到31042. 81亿元人民币，而资金周转速度年平均为1.2次，国有商业企业 也只有2. 3次。而日本制造业的年周转速度为7. 5至8次，流通业为15次至18 次。跨国连锁集团沃尔玛、麦德隆、家乐福的年周转次数为20至30次。这说明， 我国工商企业目前依然是为库存而采购，而不是按订单采购，生产需要的原材料、 半成品、外购件库存过大，占用了大量流动资金。美国、德国、日本制造业库存 周期平均只有12天，库存总额只占销售总额的1. 3%至1. 5%o发达国家的库存商 品只占国内生产总值的1%。而我国工业产成品库存一般达到45天，商业企业达 到35天，库存商品占国内生产总值的6. 8%,我国这些指标远落后于发达国家的 根本原因，是由于缺少一个高效的社会化现代物流服务系统。应该按照社会分工 要求，建设社会化现代物流服务体系，以支持工商企业的生产经营和市场营销。 改革开放以来，我国对物流基础设施作了大量投入，到2000年已达到1.5 万亿元人民币。但由于原有基础太落后，仍然不适应现代物流的总体发展要求。 到2000年，我国运输网络密度分别为1344. 48公里/平方公里和1043公里/万人, 分别只相当于美国的19. 6%和15. 8%；德国的9%和15. 8%；印度的24. 9%和48. 3%； 巴西的71. 3%和8. 8%o物流基础设施落后，加上布局不合理，造成我国仓储效率 与效益低下。据有关部门统计，我国每年因包装造成的损失就达到150亿元人民 币，因装卸、运输造成的损失高达500亿元人民币，因保管不善造成的损失为 30亿元人民币。因此，在社会化现代物流服务体系中，建设大型物流园区，将 运输与仓储进行有效整合，是发挥运输和仓储效率和实现社会、经济效益的有效 措施。 国民经济和社会发展第十个五年计划提出，传统服务业要运用现代经营方式 和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连 锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式，提高服务质量 和经营效益。国家经贸委等六部委发出的《关于加快我国现代物流发展的若干意 见》的通知中也要求各地政