某市农贸市场建设项目投资可行性研究报告

第一章项目总论 1 第一节项目概况 1 第二节建设单位概况 1 第三节项目研究依据和范围 2 第四节主要技术经济指标 3 第二章 项目提出的背景及必要性 5 第一节项目提出的背景 5 第二节项目建设的必要性 6 第三章建设条件 8 第一节拟建地址及土地条件 8 第二节交通条件 8 第三节自然条件 8 第四节市政管网配套条件 9 第五节周边环境条件 10 第四章 项目建设目标、规模及内容 11 第一节 项目建设目标及建设规模 11 第二节项目建设内容 11 第五章建设方案 12 第一节总平面布局 12 第二节建筑设计 12 第三节结构设计 13 第四节电气设计 14 第五节弱电设计 15 第六节给排水设计 16 第七节消防设计 17 第八节通风系统 19 第六章环境保护 20 第一节设计依据 20 第二节编制原则 20 第三节环境影响因素分析 20 第四节 环境影响保护措施 23 第七章安全卫生 30 第一节设计依据 30 第二节不安全及不卫生因素分析 30 第三节安全与卫生防范措施 31 第八章节能 33 第一节节能标准和规范 33 第二节 主要原辅材料及能耗平衡 33 第三节节能措施 35 第九章 项目管理及实施进度 38 第一节项目管理 38 第二节 项目实施进度计划 40 第十章 投资估算及资金筹措 40 第一节投资估算 40 第二节资金筹措 42 第十一章财务评价 43 第一节评价说明 43 第二节财务效益与费用估算 43 第三节盈利能力分析 46 第十二章 工程招投标 47 第一节编制依据 47 第二节招标的基本情况 47 第三节招标初步方案 48 第十二章 结论与建议 49 第一节结论 49 第二节建议 49 附相关附件 第一章项目总论 第一节项目概况 一、 项目名称 XX区XX农贸市场项目 二、 建设地点 徐州市XX区XX公路南侧（详见后附图1, 2） 三、 建设规模 总用地面积20.55亩，总建筑面积30000平方米 四、 建设内容 1. 土建工程：新建1栋6层临街市场综合楼，1栋3层市场交易 厅； 2. 配套设施建设：消防系统、电气系统及给排水系统等。 四、 项目总投资 4891.46 万元 五、 建设期 12个月 六、 建设单位 徐州市XX区XX办事处 七、 项目联系人及联系电话 第二节建设单位概况 一、名称 徐州市XX区XX办事处 二、概况 XX区XX街道办事处位于徐州西部，东靠三环西路，西通河南、 安徽，北临故黄河，310、311国道及徐州西绕城高速穿境而过，交 通便利，信息广阔、资源丰富，区位优势明显，素有徐州“西大门” 称号。办事处下辖4个行政村，5个社区居委会，是典型的城乡结合 部。人口 5.2万，面积12.5平方公里。辖区内有多家省部属大中型 企事业单位，各类工业企业400余家，个体经营业主1300余家，2009 年一般预算收入达1635万元。仅拟建农贸市场所在的卧牛村截止 2010年2月28日资产总额超过1.2亿元，年总收入超过1210余万 7Ij o XX区XX街道办事处作为本项目的承办单位，具有独立承担法 律责任的能力。承办单位对项目的策划、资金筹措、工程实施、债 务偿还实行全过程负责。该单位人员素质、项目经营管理能力，满 足项目管理和技术上的要求，符合国务院国办发[1999]16号《国务院 办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》和徐政发[1999] 162 号《徐州市人民政府关于加强基础设施工程质量管理的通知》中有 关对建设项目法人责任制的要求。 第三节项目研究依据和范围 一、研究依据 1、 徐州市城市总体规划(2007-2020年); 2、 《建设项目经济评价方法与参数》第三版； 3、 徐州市发展和改革委员会《关于集中办理三环东路高架快速 路等66项城建重点工程项目建议书的批复》徐发改行政许可服务审 字[2010]3 号； 4、 徐州市规划局《关于徐州市XX区XX农贸市场建设项目选 址意见书》选字第320300201001043号； 5、 徐州市环境保护局《关于对XX区XX街道办事处卧牛村民 委员会XX农贸市场建设项目环境影响报告表的审批意见》徐环项表 [2010] 128 号； 6、 徐州市国土资源局徐土国用（）字第号； 7、 徐州市商贸局《关于确认列入2010年度城建重点工程的农 贸市场的通知》XX贸发[2010]6号； 8、 XX区XX街道办事处与我中心签订的项目编制委托任务书； 9、 XX区XX街道办事处提供的有关资料和数据。 二、研究范围 主要从以下几点对项目进行分析论证： 1、 项目提出的背景及必要性； 2、 项目建设条件； 3、 项目建设规模及内容； 4、 项目建设方案； 5、 环境保护及安全卫生； 6、 项目节能 7、 项目实施进度计划； 8、 投资估算及资金筹措； 9、 工程招投标。 第四节主要技术经济指标 本项目经初步测算，主要技术经济指标如表1-1所示: 序号 指标名称 数值 单位 备注 1 总用地面积 20.55 平方米 2 总建筑面积 30000 平方米 3 层数 3、6 层 4 建设期 12 月 5 总投资 4891.46 万元 表1T 项目主要技术经济指标表 第二章 项目提出的背景及必要性 第一节项目提出的背景 《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农 业农村发展基础的若干意见》（中发[2010] 1号）提出，实施新一轮菜 篮子工程建设。健全农产品市场体系。支持重点农产品批发市场建 设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品 大市场大流通。加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完 善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物 流设施。完善全国鲜活农产品绿色通道政策。 《商务部关于贯彻落实2010年中央1号文件的意见》商建发 [2010】号74号提出，加快构建农产品现代流通体系。支持大型鲜 活农产品批发市场建设和升级改造，完善冷链系统、质量安全可追 溯系统、分拣包装及加工配送等设施，支持县乡农贸市场经营设施 进行标准化改造。加快农产品批发市场立法进程，完善农产品批发 市场规划布局。 农贸市场是市场体系的基础，农副产品交换的场所。随着农产 品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政 策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展， 基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销 超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系， 初步形成了全国大流通格局。但XX办事处辖区内农产品流通设施建 设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，无法满足周围居 民的生活需要。主要表现在：现有农贸市场过于分散，容量太小， 产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不 完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能 力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度 较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。 在XX办事处辖区内建设新的农副产品综合交易市场有利于调 整该区域农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的调整优化, 并带动邻近区域农业产业结构的优化升级，解决农产品“卖难”问 题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于 扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快农民奔小康的步伐。 为了彻底解决农副产品市场经营问题，方便居民生活、稳定市 场供应和促进当地农民增收，提高农产品流通效率，XX区XX办事 处决定在XX公路南侧建设XX农贸市场，总占地面积约20.55亩， 总建筑面积约30000平方米。 为做好项目的前期论证工作，XX区XX办事处现委托我中心编 制该项目可行性研究报告。 第二节项目建设的必要性 一、 促进区域经济发展和增加农民群众收入的需要 培育和建设农贸市场是完善农村服务体系，促进地方区域经济 发展和增加农民群众收入的重要渠道，对于促进农副产品交换，加 快物资流转具有重要作用。建设一个规模适当、结构合理、功能齐 备、管理规范的农贸市场能够为农民群众提供一个良好的交易平台 和环境，同时，也是加快建立现代流通网络建设的重要内容之一。 二、 进一步发挥“菜篮子”作用，方便当地群众日常生活 随着城市建设的迅猛发展，市场周围直径1000米的范围内，新 建了安馨小区、天能小区、华辰小区等居民区，加上原有的居住居 民共计约5.2万人。随着周围人口的不断增加，该区域还没有一个管 理规范的农贸市场，已不能适应该区域快速发展的需要，无法满足 周围居民的日常生活需要。 综上所述，本项目建设符合徐州市整体发展规划。项目的实施 为丰富当地居民的菜篮子、方便居民的日常生活、促进农副产品的 流通发挥了积极的作用。该项目是一项利民工程，项目的实施有很 好的社会效益，因此，项目建设是十分必要的。 第三章建设条件 第一节拟建地址及土地条件 本项目建设地址位于XX公路南侧、XX卫生服务中心西侧地块, 土地使用权归XX办事处卧牛村委会所有，本项目用地规划为农贸市 场，拟建项目用地符合徐州市总体规划要求。 本项目用地面积约20.55亩，拟建场地呈长方形，地势平坦，建 设条件良好。场地现为空地，便于施工，适宜项目建设。 第二节交通条件 拟建市场交通条件较为优越，北侧紧靠XX公路，距离西三环仅 500米左右，8路公共汽车、从徐州发往肖县、场山、商丘等地的汽 车都经过此处，人流、物流畅通，交通便捷。 第三节自然条件 一、地质地貌条件 项目区域位于徐州西部，该区域位于华北地台、鲁西台背斜、 徐淮断褶束中部大黄山复式向斜核部偏东南位置。区域上构造形迹 主要有东西向构造、徐州弧形构造及新华夏系构造。底层结构为第 四系土体-基岩双层结构，上覆第四系土体厚度较薄，沉积时代主要 为第四纪晚更新世-全新世；下伏基岩为寒武系-奥陶系碳酸盐岩。II 类建筑地基，地下水条件简单，无不良地质现象，地质条件良好。 根据地质灾害危险评估报告的评估级别为二级。 本项目建设场地地势平坦，适宜项目建设。 根据中国地震动参数区划图(GB18306-2001 ),项目地区域抗震 设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。 二、气候条件 本项目位于徐州市区西部。徐州市位居中纬度地带，气候特点 是：四季分明、光照充足、雨量适中、雨热同期。四季之中春、秋 季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽, 冬季寒潮频袭。主要气象灾害有旱、涝、风、冰、霜、雹等。 年平均气温 14.2°C 月平均最高温度 27 °C 月平均最低温度 -0.8 °C 极端最高温度 40.6 °C 极端最低温度 -22.6°C 年平均降水量 796.7mm 一次最大降水量 259mm 最大冻土深度 240mm 最大积雪厚度 250mm 主导风向 ENE （频率 12%） 水位：（黄海高程） 地面海拔高程 33.2-33.7m 历史最高水位 33.61m 第四节 市政管网配套条件 拟建场地位于徐州市区西部XX公路南侧,与原徐州环宇焦化厂 相邻，周围各项基础设施均已具备，项目可根据设计要求直接将水、 电、通信、光缆等公用设施的管道、线引至拟建场地内，所需条件 即有保障。 第五节周边环境条件 拟建场地位于XX区XX,南临徐州市诚利达物流有限公司，东 侧为徐州奔马工程机械有限公司及XX卫生服务社区，西侧为XX派 出所，项目周围有天能小区、卧牛矿宿舍、安馨小区等，项目的实 施有利于改善附近居民购物条件，完善公共服务设施，对构建和谐 社会，营造宜居社区和活力社区具有积极的社会意义。 第四章项目建设目标、