2023年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷B卷（含答案）

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷试试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样【答案】A 2、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】D 3、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 4、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋【答案】B 5、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 6、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润 B.利息 C.收入 D.收益【答案】A 7、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品【答案】D 8、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】A 9、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 10、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务【答案】C 11、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值【答案】C 12、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要 2 万元的拆除费用，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花 20 万元。该旧办公楼的重建成本为 2050 万元，旧电梯的重置成本为 50 万元，已提折旧 40 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）。A.2011 B.2021 C.29 D.2030【答案】B 13、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】B 14、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D 15、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 16、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法【答案】D 17、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B 18、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段【答案】B 19、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 20、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料 B.宪法 C.反映估价对象状况的资料 D.交易成本，收益实例资料【答案】B 21、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价 B.最高买价 C.最低买价 D.最高卖价【答案】B 22、某房地产的重建成本为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1843.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 23、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格【答案】B 24、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元 B.25 万元 C.40 万元 D.30 万元【答案】C 25、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】A 26、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物 B.用途 C.开发程度 D.权益状况【答案】B 27、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法 B.标准价调整法 C.多元回归分析法 D.损失资本化法【答案】B 28、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为 2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。A.2400 B.2410 C.2490 D.2500【答案】A 29、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】D 30、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 31、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 32、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率 B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率 C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率 D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】D 33、影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 34、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 35、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 36、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的【答案】D 37、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大【答案】A 38、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B 39、东方之人易得痈疡是因 A.其民乐野处而乳 B.其民嗜酸而食腐 C.民食鱼而嗜咸 D.民华食而脂肥【答案】C 40、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 41、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00【答案】B 42、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593 B.2619 C.2727 D.2862【答案】A 43、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指 A.气不摄血 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气随血脱【答案】C 44、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是 A.共产主义者同盟 B.德国社会民主工党 C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】B 45、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式 B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等 C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性 D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C 46、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 47、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理 B.收益递减原理 C.最佳效益原理 D.适合原理【答案】D 48、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 49、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/平方米，正常开发成本为 1500 元/平方米，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/平方米，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840 B.2840 C.2966 D.3000【答案】D 50、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是 A.十二经脉 B.十二经筋 C.十二经别 D.十二皮部【答案】B 51、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】C 52、某写字楼的土地成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20 B.18699.20 C.196