2023年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷A卷（含答案）

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考年房地产估价师之估价原理与方法全真模拟考试试卷试试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价 B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价 C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价 D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】C 2、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 3、素问疏五过论指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病【答案】C 4、已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750 B.4500 C.4250 D.4100【答案】A 5、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益 B.预期收益能力 C.预期价格高低 D.预期价格涨落【答案】A 6、收益法的雏形是（）。A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法【答案】C 7、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】C 8、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.自营的房地产【答案】C 9、房地产作价入股估价应当采用（）标准。A.谨慎价值 B.投资价值 C.市场价值 D.快速变现价值【答案】C 10、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】D 11、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（）。A.明确估价费用 B.明确估价人员 C.明确价值时点 D.明确估价内容【答案】C 12、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通【答案】B 13、哪个脏腑的功能影响舌的功能 A.肾 B.心 C.肝 D.脾【答案】B 14、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于 B.大于等于 C.等于 D.无法确定【答案】B 15、下列除哪项外均是气和津液的关系 A.气能载津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津【答案】A 16、某在建商城的建设用地使用权于 2 年前以出让方式取得，土地使用期限 40年，不可续期。预计尚需 1.5 年建成，总建筑面积为 50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的 80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月 90元/m2，空置率为 10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月 100元/m2，空置率为 15%，运营费用率为 30%。报酬率为 10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253 B.23352 C.26488 D.27796【答案】B 17、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C 18、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利【答案】D 19、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案【答案】D 20、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 21、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为 6%，为吸引3 年期的储户，则其 3 年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A 22、足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街【答案】D 23、某套住宅建筑面积为 100m2，可使用面积为 80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392【答案】C 24、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清 B.支付定金 C.分期支付 D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C 25、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98【答案】A 26、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】A 27、影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 28、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确【答案】D 29、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样【答案】C 30、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产【答案】C 31、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整 B.调整系数 C.基准地价信息 D.土地状况调整【答案】B 32、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D 33、通常把比较法测算出的价值称为（）。A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】C 34、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 35、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】B 36、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 37、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率【答案】D 38、收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理 B.替代原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 39、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53【答案】D 40、“益火补土”法适用于 A.肾阳虚损证 B.心肾阳虚证 C.心脾两虚证 D.脾肾阳虚证【答案】D 41、越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况 B.市场供求 C.价值时点 D.现在【答案】C 42、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况 B.第（2）种情况 C.第（4）种情况 D.第（5）种情况【答案】A 43、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】A 44、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论【答案】C 45、直接成本利润率（）/（土地成本建设成本）。A.销售收入 B.投资收益 C.土地利润 D.开发利润【答案】D 46、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为 5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲【答案】C 47、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 48、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果【答案】D 49、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 50、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】A 51、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点 B.开发