2023年房地产估价师之开发经营与管理题库（附答案）（基础题）

20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库（附答年房地产估价师之开发经营与管理题库（附答案）（基础题）案）（基础题）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.信息技术的发展和应用【答案】D 2、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率 B.将未来收益或收入转换成现值的收益率 C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A 3、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】B 4、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】A 5、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 6、抵押型 REITs 主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入 B.房地产的增值收入 C.房地产出租收入 D.抵押贷款的利息收入【答案】D 7、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证【答案】A 8、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买更新改造出售【答案】D 9、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】A 10、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法 B.加权移动平均法 C.简单平均法 D.指数平滑法【答案】A 11、某置业投资者以 10000 元/m2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21 B.1.23 C.2.01 D.3.23【答案】B 12、某企业 2014 年 12 月底，净利润为 1500 万元，资产平均总额为 6000 万元，负债为 2000 万元。则该企业的资产报酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B 13、我国 2008 年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险【答案】B 14、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】A 15、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资 B.抵押贷款还本利息 C.办公费 D.保险费【答案】B 16、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法【答案】B 17、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数【答案】C 18、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处 B.能够抵消通货膨胀的影响 C.提高投资者的资信等级 D.变现容易【答案】D 19、有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80 B.97 C.100 D.300【答案】D 20、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率 B.净现值 C.内部收益率 D.等额年值【答案】C 21、某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 770 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.50.0 B.92.4 C.60.0 D.98.0【答案】B 22、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】A 23、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式 B.确定竞争者战略 C.确定竞争者目标 D.识别竞争者【答案】D 24、某房地产公司，负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 和 1250 万元，存货为 1500 万元。则其速动比率为（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B 25、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.资产负债率 D.流动比率【答案】B 26、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险 B.资本价值风险 C.个别风险 D.比较风险【答案】C 27、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】C 28、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府 B.物业管理机构 C.业主 D.租户【答案】C 29、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D 30、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率【答案】D 31、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地 B.依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】A 32、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 33、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 34、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场 B.零售商场或店铺 C.休闲旅游设施市场 D.仓储用房市场【答案】D 35、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】D 36、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】A 37、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率 B.降低开发贷款利率 C.通货膨胀率下降 D.降低房地产税费【答案】A 38、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数【答案】C 39、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入 B.净经营收入 C.潜在毛收入 D.税后现金流量【答案】A 40、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析 B.产品结构分析 C.区域结构分析 D.投资结构分析【答案】B 41、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金 B.预租售收入 C.借贷资金 D.政府资助【答案】D 42、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 43、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D 44、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法 B.加权移动平均法 C.简单平均法 D.指数平滑法【答案】A 45、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。A.不可移动性；区位选择 B.不可再生性；区位选择 C.稀缺性；环境选择 D.变现性差；环境选择【答案】A 46、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用【答案】B 47、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.16 B.18 C.20 D.22【答案】B 48、进行会计查账的首要工作是（）。A.查阅会计账簿 B.查阅会计凭证 C.检查会计错弊 D.查阅会计核算形式【答案】B 49、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 50、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（）年内延续弥补。A.2 B.3 C.4 D.5【答案】D 51、若名义利率为 10%，通货膨胀率为 4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A 52、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C 53、某房地产开发项目的占地面积为 10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000 万元，预计平均销售单价为 4500 元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。A.2350 B.2937.5 C.3250 D.4062.5【答案】A 54、房