《物业管理法规》课件 - 副本 (1)

项目一法及物业管理立法知识目标知识目标:了解法及法律的基本知识;了解物业管理行业的发展历程,以及国内外物业管理法律的产生和发展过程。能力目标能力目标:了解并掌握法律规范,学会分析在物业管理过程中的法律行为与法律结果之间的因果关系。学习目标任务一法及法律某日,某城市花园的保安人员在检查进小区车辆时,发现某车辆上装载的107胶时有洒落,随后保安进行了清除。当晚下雨,次日下午1时,业主孙某(73岁)行至该处,踩到未清除干净的107胶而摔倒,遂被送到医院进行治疗。医院诊断孙某损伤系“颈椎外伤,脊髓损伤伴不全瘫”,确定为四级伤残。孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成其人身损害为由,诉至某区人民法院,要求该物业服务企业承担民事责任,赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计89763.4元。一审法院判决认定,该物业服务企业未清洁道路上的107胶,孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系,因此,对孙某的经济损失,该物业服务企业应承担赔偿责任,即赔偿医疗费等合计89763.4元。一审判决后该物业服务企业以一审法院赔偿过高为由提出上诉。该物业服务企业认为一审法院未能确定侵害人、责任人,未查明孙某致伤因果关系,草率认定其负有全部责任,有悖“以事实为依据,以法律为准绳”的原则。二审法院判决认为,该物业服务企业和孙某系物业管理关系,作为管理部门应当保证小区内及辖区内的清洁,现由于道路上的107胶导致孙某摔伤,物业服务企业应承担主要责任。孙某系完全民事行为能力人,应该预见自己的行为,由于其行走不慎摔伤,亦应承担一定责任。因此对孙某的经济损失,物业服务企业承担部分赔偿责任,即住院治疗费等合计89763.4元的80%,即71810.7元。孙某自行承担损失的20%,即17952.7元。案例导学试问,物业服务企业是否应当承担赔偿责任?评析:判定物业服务企业是否应当承担赔偿责任的核心在于物业服务企业在提供服务时是否按照物业服务企业与业主之间签订的服务合同来提供相应的服务。维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容,物业服务企业必须履行保洁义务,为业主提供一个安全、舒适的小区环境,若在合同履行过程中存在不当行为,就要承担相应的法律责任。对此,物业管理条例第三十五条第二款规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”本案中,物业服务企业在清洁辖区路面时清除不净,理应预料到下雨天遗留在路面上的107胶可能会导致行人摔伤,却因疏忽大意而不作为,当然应当承担违约责任。孙某作为具有完全民事行为能力人,应当预见到雨后地面湿滑,有滑倒摔伤的危险性,也应在走路时提高注意力。孙某没有预见,或虽有预见但抱有侥幸心理而轻信不会发生危害结果,即主观上存在疏忽大意的过失,因此也应当承担一定的民事责任。综上所述,二审人民法院的判决结果是合理合法的。一、法的概念、本质和特征法是国家意志的表现,是由国家制定或认可,以权利义务为主要内容,具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规则的总称。(一)法的概念法的本质可以归结为两方面:第一,法是统治阶级意志的体现;第二,法的内容是由统治阶级的物质生活条件决定的。(二)法的本质1.法是调整人的行为的社会规范2.法是国家制定或认可的社会规范3.法是规定权利和义务的社会规范4.法是由国家保证实施的社会规范(三)法的特征二、法的作用(一)指引作用法对人的行为的指引可分为两种:一种是个别指引(或称个别调整),即通过一个具体的指示对具体的人和情况的指引;另一种是规范性指引(或称规范性调整),即通过一般的规则对同类的人或情况的指引。(二)评价作用作为一种社会规范,法律具有判断、衡量他人行为是否合法或有效的评价作用。这里讲的评价作用的对象是他人的行为。在评价他人行为时,总要有一定的、客观的评价准则。法是一个重要的、普遍的评价准则,即根据法来判断某种行为是否合法。此外,作为一种评价准则,与政策、道德规范等相比,法还具有比较明确、具体的特征。(三)教育作用作为一种社会规范,法还具有教育作用。这种作用的对象是一般人的行为。有人因违法而受到制裁,对一般人以至受制裁人本人有教育作用。反过来,人们的合法行为以及其法律后果也同样对一般人的行为具有示范作用。(四)预测作用法的预测作用,或者说,法有可预测性的特征,是指依靠作为社会规范的法,人们可以预先估计到他们相互之间将如何行为。预测作用的对象是人们相互的行为,包括国家机关的行为。(五)强制作用法的另一个规范作用在于制裁、惩罚违法行为和犯罪行为。这种规范作用的对象是违法者的行为和犯罪行为的自然人、法人或者其他组织。法的强制行为不仅在于制裁违法犯罪行为,而且还在于预防违法犯罪行为,增进社会成员的安全感。三、法律规范(一一)法律规范的概念法律规范的概念法律规范是国家意志的表现,是通过一定的法律条文表现出来的,具有一定内在逻辑结构的特殊行为规则。例如,物业管理条例第三十二条第一款规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第五十九规定:“违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”(二)法律规范的种类1.授权性规范、义务性规范和禁止性规范(调整方式不同)2.强制性规范和任意性规范(强制性程度不同)四、法律责任(一)法律责任的含义法律责任是指因违反了法定义务或契约义务,或不当行使法律权利、权力所产生的,由行为人承担的不利后果。(二)法律责任的特点(1)法律责任首先表示一种因违反法律上的义务(包括违约等)关系而形成的责任关系,它是以法律义务的存在为前提的。(2)法律责任为一种责任方式,即承担不利后果。(3)法律责任具有内在逻辑性,即存在前因与后果的逻辑关系。(4)法律责任的追究是由国家强制力实施的。(三)法律责任的分类根据违法行为所违反的法律的性质,可以把法律责任分为民事责任、刑事责任、行政责任和国家赔偿责任。(四)法律责任的构成要件1.主体2.过错3.违法行为4.损害事实5.因果关系五、归责与免责(一)归责归责是指对违法行为所引起的法律责任进行判断、确认、归结、缓减以及免除的活动。归责一般必须遵循以下法律原则(二)免责免责是指行为人实施了违法行为,应当承担法律责任,但由于法律的特别规定,可以部分或全部免除其法律责任,即不实际承担法律责任。免责的主要情形有:时效免责;不诉免责;自首、立功免责。1.责任法定原则(1)违法行为发生后应当按照法律事先规定的性质、范围、程度、期限、方式追究违法者的责任;作为一种否定性法律后果,它应当由法律规范预先规定。(2)排除无法律依据的责任,即责任擅断和“非法责罚”。(3)在一般情况下要排除对行为人有害的既往追溯。2.因果联系原则(1)在认定行为人违法责任之前,应当首先确认行为与危害或损害结果之间的因果联系,这是认定法律责任的重要事实依据。(2)在认定行为人违法责任之前,应当首先确认意志、思想等主观方面因素与外部行为之间的因果联系,有时这也是区分有责任与无责任的重要因素。(3)在认定行为人违法责任之前,应当区分这种因果联系是必然的还是偶然的、是直接的还是间接的。3.责任相称原则(1)法律责任的性质与违法行为性质相适应。(2)法律责任的轻重和种类应当与违法行为的危害或者损害相适应。(3)法律责任的轻重和种类应当与行为人主观恶性相适应。4.责任自负原则(1)违法行为人应当对自己的违法行为负责。(2)不能让没有违法行为的人承担法律责任,即反对株连或变相株连。(3)要保证责任人受到法律追究,也要保证无责任者不受法律追究。五、归责与免责(一)归责归责是指对违法行为所引起的法律责任进行判断、确认、归结、缓减以及免除的活动。归责一般必须遵循以下法律原则(二)免责免责是指行为人实施了违法行为,应当承担法律责任,但由于法律的特别规定,可以部分或全部免除其法律责任,即不实际承担法律责任。免责的主要情形有:时效免责;不诉免责;自首、立功免责。六、法律责任的种类(一一)民事法民事法律律责任任民事法律责任包括:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等。(二)行政法律责任行政法律责任主要分为行政处罚和行政处分。(1)行政处罚包括:警告、罚款、没收违法所得、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、暂扣或吊销执照、行政拘留等。(2)行政处分包括:警告、记过、降级、降薪、撤职、留用察看、开除等。(三)刑事法律责任刑事法律责任主要分为主刑和附加刑。(1)主刑包括:管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑。(2)附加刑包括:罚金、剥夺政治权利、没收财产。任务二物业管理立法某小区有一片敞开式绿地花园,傍晚时分,不少业主都喜欢带着孩子在这里穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植。这成为小区管理中的一个难题,物业服务企业想了许多办法,都未奏效。物业服务企业拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数,效果明显。教加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中,同时将警示语由“请勿践踏草地,违者罚款”更改为“足下留情,春意更浓”,让人不忍践踏草地。管配足护卫力量,强调全员管理。针对午后人们出入较多的特点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定物业服务企业其他员工若发现有人践踏绿地,要主动上前劝阻,把绿地管理作为重要工作事项。疏营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺人行通道;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新湿润,使人们尽享自然。案例导学评析:改变人们的劣习,宣传教育工作必不可少,以宣传教育为主,辅之以管。既要讲道理,使之不想;又要有相关的强有力的措施,使之不能、不敢。久而久之,劣习得到纠正,良习成了自然。一、物业的概念及法律属性(一)物业的概念“物物业”一一词译自英自英语property或或estate,由我由我国香港地区国香港地区传入内地入内地,其含其含义是指以土地及土是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不地上的建筑物形式存在的不动产。物。物业既可既可指指单元性的地元性的地产,也可指也可指单元性的建筑物。物元性的建筑物。物业有大小之有大小之别,它可以根据区域空它可以根据区域空间作相作相对分分割割,物物业应是房是房产和地和地产的的统一。一。(二)物业的法律属性物物业作作为非常重要的不非常重要的不动产,有着自己独特的有着自己独特的法律属性。物法律属性。物业具有以下五个主要法律属性。具有以下五个主要法律属性。1.不不动产性性2.专有性有性3.使用的使用的长期性期性4.法律与政策制法律与政策制约性性5.经营性与服性与服务性性二、国内外物业管理立法(一)国外物业管理立法国外关于物业管理的立法具有以下四个主要特点:(1)以建筑物区分所有权的立法为轴心,形成关于多层高层楼宇和住宅区的物业管理多种立法模式。多种立法模式包括:1)民法模式。2)住宅法模式。3)单行特别法模式。(2)在以法律明确区分所有建筑物财产权中的专有权和共有权的同时,确立业主们对区分所有建筑物及附属物涉及公用部分和公共利益事务的共管权,亦即业主管理团体的成员权。(3)通过适时的立法修正和完善,对于区分所有物业的管理的组织和操作体制,特别是住宅楼宇类物业的业主团体自治管理和托管运作方式作出了较为详细周全的规定。(4)关于建筑物区分所有权这一概念,各国基于不同的法律理念产生了不同的认识和诸如“一元论”“二元论”“三元论”“享益部分说”等不同学说,各国和地区立法所采用的该概念表达词也不尽相同,只有日本和中国的台湾地区明确将“区分所有”这一术语作为法律术语。(二)国内物业管理立法国内物业管理立法具有以下三个主要特点:1.实践先行,立法跟进较慢2.住宅区物业管理先行,非居住物业管理立法有待充实3.物业管理体现中国特色,法理创新还需努力二、国内外物业管理立法项目小结法是国家