2022年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库及完整答案

20222022 年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题年房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库及完整答案库及完整答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B 2、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格 B.国家现行的财税制度和价格体系 C.社会平均收益率 D.集团企业之间的交换价格【答案】A 3、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率【答案】C 4、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 5、2014 年 12 月底，某房地产开发公司的资产总额为 8000 万元，负债总额为2000 万元，利润额为 1800 万元，则 2014 年 12 月底该企业所有者权益为（）万元。A.2000 B.6000 C.6200 D.8000【答案】B 6、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格 B.国家现行的财税制度和价格体系 C.社会平均收益率 D.集团企业之间的交换价格【答案】A 7、李某的月均收入为 4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为 800 元，住房抵押贷款月偿还款为 1440 元，每月支出的物业管理费用为 120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00 B.34.67 C.49.78 D.52.44【答案】D 8、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】B 9、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价发 D.认知价值定价法【答案】A 10、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明 B.投资环境研究 C.规划方案及建设条件 D.项目经济效益评价【答案】D 11、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划 B.项目构成及平面布置 C.项目的建筑规划 D.城市土地利用规划【答案】D 12、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法【答案】C 13、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值【答案】D 14、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入 B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录 C.空置虽然减少收入，但不是损失 D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】D 15、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为 IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%，当最低可接受收益率 MARR15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 16、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率 B.降低抵押贷款利率 C.降低首期付款比例 D.通货膨胀率上升【答案】A 17、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性【答案】C 18、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间 B.市场营销总量 C.市场营销敏感性 D.市场营销需求量【答案】C 19、下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（）。A.城市家庭可支配收入 B.城市家庭总支出 C.房地产价格指数 D.城市居民消费价格指数【答案】D 20、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 40，外墙面积 8，单元间分隔墙面积 10，公摊面积 5，那么，可出租面积应为（）。A.44 B.48 C.54 D.64【答案】C 21、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 22、工程建设定额计价法的基本特征是（）。A.价格定额利润文件规定 B.价格定额费用文件规定 C.价格定额费用税金 D.价格定额税金文件规定【答案】B 23、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析 B.解析法 C.蒙特卡洛法 D.杠杆分析【答案】C 24、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A.建造费用 B.融资费用 C.其他工程费用 D.专业人员费用【答案】B 25、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价 B.工程量清单由招标人编制 C.工程计价依据是各种定额 D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C 26、我国 2008 年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险【答案】B 27、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】A 28、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 29、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.基础利率【答案】D 30、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率 B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率 C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关 D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】D 31、（）反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.房地产价格指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者心理指数【答案】C 32、房地产投资之弊不包括()A.流动性差 B.投资数额巨大 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较长【答案】C 33、高尔夫球场属于（）。A.居住物业 B.酒店和休闲娱乐设施投资 C.工业物业 D.特殊物业【答案】B 34、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。A.1%3%B.0.5%0.9%C.3.5%D.4%【答案】A 35、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】B 36、某开发商向银行申请了年利率为 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00 万元 B.7.05 万元 C.7.59 万元 D.13.59 万元【答案】C 37、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法【答案】B 38、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率 B.空置率合理空置率 C.空置率合理空置率 D.不能判断【答案】A 39、某房地产投资项目总投资 5000 万元，其中资本金投入 2000 万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%，资本金投资收益率为 22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C 40、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位 B.项目设计单位 C.房地产开发企业 D.产品质量监督部门【答案】C 41、房地产投资的收益，包括投资回收和()两个部分。A.投资风险 B.投资利率 C.投资现值 D.投资回报【答案】D 42、某笔总额 10 万元，按季付息的贷款，每季支付利息为 1400 元。则该笔贷款的实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】C 43、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 44、当利息周期小于 1 年时，则实际利率()名义利率。A.等于 B.大于 C.小于 D.两者无关系【答案】B 45、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性 B.重要性 C.可比性 D.谨慎性【答案】B 46、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息 B.公共设施维修费 C.房产税 D.物业保险税【答案】A 47、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收 B.分部工程验收 C.综合验收 D.单位工程验收【答案】A 48、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 49、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书 B.设计方案审查意见 C.建设工程规划许可证 D.建设用地规划许可证【答案】A 50、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀 B.金融机构过度放贷 C.房地产市场中的过度开发 D.土地资源的稀缺性【答案】D 51、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】A 52、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用 A.健脾丸 B.桃核承气汤 C.肥儿丸 D.补中益气汤 E.黄土汤【答案】A 53、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.同类型物业市场供求关系 C.物业出租税费水平 D.业主希望的投资回报率【答案】B 54、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选 A.犀黄丸 B.透脓散 C.小金丹 D.川芎调茶饮【答案】C 55、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A.净现值法 B.差额投资内部收益率法 C.费用现值法 D.内部收益率法【答案】C 56、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产