房地产估价师之开发经营与管理题库与答案

房地产估价师之开发经营与管理题库与答案房地产估价师之开发经营与管理题库与答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性 B.静态不确定性 C.动态确定性 D.动态不确定性【答案】D 2、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益 B.项目规模 C.经营状况 D.项目风险【答案】D 3、保和丸的药物组成为 A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻 B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子 C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮 D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子【答案】B 4、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D.新加坡同业拆放【答案】C 5、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府【答案】D 6、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有()的特点。A.土地费用高 B.无投资风险 C.投资者易与政府沟通 D.开发周期长【答案】A 7、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议 15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略【答案】C 8、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B 9、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。A.使用者地位 B.购买动机 C.对渠道的信赖度 D.对价格的敏感程度【答案】B 10、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资 B.置业投资 C.土地开发投资 D.土地一级开发【答案】A 11、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究 B.特定项目投资机会研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究【答案】D 12、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值 B.自有资金 C.长期借款 D.净转售收入【答案】B 13、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过 500mm 时，应采用（）的做法。A.防潮 B.防潮与排水相结合 C.卷材防水 D.钢筋混凝土防水【答案】B 14、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D 15、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（）。A.调查阶段 B.资料整理阶段 C.分析阶段 D.综合归纳阶段【答案】C 16、王某拟购买一套面积为 120m2、单价为 7800 元/m2 的住房，首付款为 30%，其余申请年贷款利率分别为 4.8%和 7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为 20 万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A.1297.91 B.3584.01 C.4881.93 D.5158.71【答案】B 17、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A.购买价格 B.空置率 C.运营费用 D.资本化率【答案】D 18、某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18 B.0.12 C.3.39 D.5.00【答案】C 19、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 20、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量 B.空置率 C.空置水平 D.空置面积【答案】B 21、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则 B.不行动原则 C.备选方案差异原则 D.最高可接受收益率原则【答案】D 22、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年后的第 6 个月的还款额为（）。A.2277.4 元 B.2281.9 元 C.2728.8 元 D.2741.9 元【答案】A 23、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A.开发商 B.承包商 C.监理工程师 D.使用单位【答案】C 24、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表 B.经营成本估算表 C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】C 25、若某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C 26、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D 27、某投资者以 100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中 40 万元为银行提供的年利率为 8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为 12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D 28、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额为 3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B 29、工程建设定额计价法的基本特征是（）。A.价格定额利润文件规定 B.价格定额费用文件规定 C.价格定额费用税金 D.价格定额税金文件规定【答案】B 30、一般来说，对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。A.15%25%B.25%35%C.35%45%D.45%50%【答案】C 31、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。A.功能分区 B.运输方式选择 C.占地面积 D.建筑结构【答案】D 32、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元，如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%，则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62 B.35.57 C.41.56 D.48.24【答案】B 33、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度 B.物业的规模大小 C.人口的分布密度 D.居民的购买能力【答案】A 34、消费者的购买行为不包括（）。A.习惯性购买行为 B.单一购买行为 C.复杂购买行为 D.化解不协调购买行为【答案】B 35、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 【答案】D 36、假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6。则房地产投资的预期收益率为（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B 37、市场定位通常要遵循的步骤是（）。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略 B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位 C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略 D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A 38、某承租人的基础租金为 15 万元/月，其营业额的 8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 250 万元，则其应支付的租金为()万元。A.20 B.21 C.35 D.50【答案】A 39、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少 B.逐渐增加 C.数额相等 D.先增后减【答案】A 40、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制 B.项目调研 C.项目财务评价 D.资金管理【答案】C 41、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析 B.财务评价 C.国民经济评价 D.规划设计及方案选择【答案】C 42、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险【答案】C 43、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 44、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】B 45、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性【答案】A 46、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。A.1%3%B.0.5%0.9%C.3.5%D.4%【答案】A 47、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格 B.国家现行的财税制度和价格体系 C.社会平均收益率 D.集团企业之间的交换价格【答案】A 48、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D 49、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租 B.净租 C.潜租 D.直租【答案】B 50、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分