房地产估价师之估价原理与方法高分题库含解析

房地产估价师之估价原理与方法高分题库含解析房地产估价师之估价原理与方法高分题库含解析 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2 A.12580 B.12320 C.12782.69 D.12518.51【答案】C 2、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C 3、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格 B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格 D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】A 4、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 5、某房地产的重建成本为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1843.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 7、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是 A.十二经脉 B.十二经筋 C.十二经别 D.十二皮部【答案】B 8、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800【答案】A 9、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C 10、某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m2。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375 B.450 C.500 D.600【答案】D 11、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应【答案】B 12、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00【答案】B 13、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。A.法律 B.道德和行业行为 C.行业 D.房地产业行为【答案】B 14、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满 10 年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】C 15、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】B 16、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格 B.评估价值 C.成交价格 D.理论价格【答案】D 17、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 18、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】D 19、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大 B.朝向对价格的影响更大 C.两者同样重要 D.因人而异【答案】A 20、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 21、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法 B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法 C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法 D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A 22、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B 23、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。A.实际价格 B.市场价格 C.未来价格 D.成本价格【答案】C 24、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】B 25、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法【答案】C 26、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】D 27、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产 B.物业 C.楼盘 D.房屋【答案】B 28、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是 A.人自身是一个统一的整体 B.人与自然环境是一个统一整体 C.自然环境是一个有机整体 D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C 29、下列哪项不会因气不摄血导致 A.咯血 B.吐血 C.衄血 D.发斑【答案】D 30、某宗房地产的交易总价款为 80 万元，其中首期付款为 20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75【答案】D 31、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法 B.市场提取法 C.分解法 D.成新折扣法【答案】A 32、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。A.往往偏高 B.与市场行情大致是相符合的 C.随情况不同而高低不同 D.往往偏低【答案】D 33、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 34、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 35、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价方法 C.注册房地产估价师 D.估价目的【答案】D 36、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】A 37、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 38、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】D 39、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日【答案】A 40、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为 0.5 年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5 年，开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元/m2。A.3939.93 B.4034.93 C.4132.23 D.4231.87【答案】B 41、某房地产每年净收益为 20 万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为 25 万元，空调系统需在 10 年后以 15 万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为 260 万元，偿债基金储蓄的年利率为 4%，贷款年利率为 7%，报酬率为 10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86【答案】B 42、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用()进行测算。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法【答案】B 43、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温 B.隔声 C.日照 D.隔热【答案】B 44、手三阴经均走出于 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.腋下【答案】D 45、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】D 46、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展 B.金融政策 C.利率 D.汇率【答案】B 47、某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋建成交付使用，容积率为 1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积 3000元，建筑物重新购建价格为 2800 元/m2，建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为 94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870 B.5020 C.5340 D.5520【答案】B 48、下列建设用地使用权出让