房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷A卷附答案

房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷 A A 卷卷附答案附答案 单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】A 2、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 3、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】D 4、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B 5、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（）。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 6、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了 A.阴阳互根 B.阴阳互用 C.阴阳对立制约 D.阴阳相互转化【答案】B 7、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年【答案】C 8、下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果 B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料 C.协助估价师搜集估价所必要的资料 D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A 9、某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的价格为4200 元/m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元/m2、建筑物重置单价为3000 元/m2。该房地产的总价为（）万元。A.2340 B.3780 C.4140 D.5220【答案】B 10、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设 B.估价原则 C.估价依据 D.估价目的【答案】D 11、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元，成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700 B.2000 C.2100 D.2400【答案】C 12、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00【答案】C 13、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D 14、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值【答案】B 15、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则【答案】C 16、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A 17、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品【答案】D 18、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】A 19、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式【答案】C 20、某宗房地产的土地面积为 360m2，建筑面积为 250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积 300 元和 50 元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。A.6750 B.6250 C.67500 D.62500【答案】D 21、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低 B.偏高 C.正常 D.不正常【答案】B 22、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能 B.财务上可行 C.价值最大化 D.法律上允许【答案】D 23、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 24、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】C 25、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63【答案】C 26、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长【答案】A 27、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷 B.人们消费观念的改变 C.建筑技术进步 D.环境污染【答案】D 28、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益 B.预期收益能力 C.预期价格高低 D.预期价格涨落【答案】A 29、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者【答案】D 30、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。A.偏高 B.偏低 C.不高不低 D.无法确定【答案】B 31、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30 B.60 C.80 D.100【答案】B 32、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72 B.7552.45 C.9939.23 D.14198.90【答案】A 33、东南地区治疗特点 A.气候寒冷慎用寒药 B.病多湿热，治宜苦寒 C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温 D.病多风寒，治宜辛温【答案】B 34、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 35、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产【答案】B 36、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离 B.空间距离 C.空间直线距离 D.经济距离【答案】D 37、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）。A.105 B.97 C.98 D.103【答案】B 38、其性收引的邪气是 A.风邪 B.寒邪 C.燥邪 D.暑邪【答案】B 39、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】B 40、津液在体内流注输布的通道是 A.经络 B.腠理 C.三焦 D.脉道【答案】C 41、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元m2，建筑物残值率 6，年折旧率 2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562【答案】B 42、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息 B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的 C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等 D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D 43、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B 44、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料【答案】B 45、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 46、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】C 47、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B 48、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于 A.怒则气上 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 49、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 50、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 51、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格