房地产估价师之开发经营与管理自测模拟预测题库(名校卷)

房地产估价师之开发经营与管理自测模拟预测题库房地产估价师之开发经营与管理自测模拟预测题库(名校卷名校卷)单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划 B.城市规划指导 C.控制人口 D.税收调节【答案】C 2、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。A.会计主体 B.持续经营 C.会计分期 D.货币计量【答案】B 3、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（）。A.公共使用的排水沟 B.市政道路 C.权属不明的巷道 D.房屋占地面积【答案】D 4、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持 C.具有保值增值性 D.可提高投资者的资信等级【答案】C 5、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6%，期限为 15 年，首月还款额为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2%，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.43【答案】A 6、某写字楼月潜在毛租金收入为 100 万元，月平均运营费用为 60 万元，月平均空置率为 5%，月平均租金损失率为 2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00 B.33.10 C.36.00 D.36.10【答案】C 7、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。A.成本加费用 B.费用加利润 C.成本加利润 D.成本加负债【答案】C 8、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限 B.市场有效需求 C.市场现实需求 D.市场最低需求【答案】A 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法【答案】C 10、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A.717.50 B.721.00 C.724.50 D.735.00【答案】C 11、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值【答案】D 12、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构 B.总量结构 C.供求结构 D.投资结构【答案】B 13、建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的 1.0%3.0%，大型复杂工程约占 0.2%1.0%，该阶段为（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】C 14、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差 B.建造商的参与 C.开发商间非理性行为 D.开发资金的易得性【答案】B 15、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A.财务计划现金流量表 B.利润表 C.资产负债表 D.经营成本估算表【答案】C 16、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A 17、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C.常规项目的财务内部收益率是唯一的 D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D 18、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】B 19、某承租人的基础租金为 5 万元/月，如果营业额的 10%作为百分比租金，当其月营业额超过()万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50 B.60 C.70 D.80【答案】A 20、当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A.名义利率大于实际利率 B.实际利率大于名义利率 C.名义利率等于实际利率 D.实际利率小于名义利率【答案】B 21、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师【答案】A 22、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A.营业成本 B.开发产品成本 C.期间费用 D.开发项目总投资【答案】A 23、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法 B.等额年值法 C.差额投资内部收益率法 D.内部收益率法【答案】B 24、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A.长期性 B.可逆性 C.负担性 D.流通性【答案】A 25、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出售模式【答案】B 26、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益 B.项目规模 C.经营状况 D.项目风险【答案】D 27、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 28、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D.投资计划与资金筹措表【答案】B 29、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零 B.等于零 C.小于零 D.无关系【答案】B 30、四时感冒，恶寒发热不甚而无汗之表证，宜选用 A.加味香苏散 B.麻黄汤 C.九味羌活汤 D.升麻葛根汤【答案】A 31、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测 B.吸纳率分析 C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析 D.家庭规模与结构分析【答案】C 32、某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米，预测销售量为 500 万平方米，平滑指数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450 B.475 C.520 D.580【答案】D 33、关于融资成本，下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D 34、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】A 35、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】A 36、房地产投资的弊端不包括()。A.变现性差 B.投资数额巨大 C.投资回收期较长 D.政府难以支持【答案】D 37、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度 B.表观密度 C.密实度 D.孔隙【答案】B 38、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型 B.选择型 C.凶猛型 D.随机型【答案】B 39、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量 B.现金流入 C.现金流出 D.现金流量【答案】D 40、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】B 41、开发项目的内部收益率表明了（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率 B.将未来收益或收入转换成现值的收益率 C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A 42、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系【答案】D 43、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。A.投资机会 B.初步可行性 C.详细可行性 D.项目的评估和决策【答案】A 44、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀 B.金融机构过度放贷 C.房地产市场中的过度开发 D.土地资源的稀缺性【答案】D 45、财务分析不包括（）。A.偿债能力分析 B.平衡能力分析 C.盈利能力分析 D.营运能力分析【答案】B 46、（）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。A.市场定位 B.市场调查 C.市场细分 D.市场选择【答案】B 47、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D 48、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取法定盈余公益金 D.向投资者分红【答案】A 49、银行为某家庭提供年利率为 6%，按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为 7000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1836.21 B.1810.39 C.1784.45 D.1795.36【答案】A 50、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和（）构成。A.基础设施建设费 B.土地增值收益或溢价 C.公共配套设施建设费 D.不可预见费【答案】B 51、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给【答案】A 52、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测 B.吸纳率分析 C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析 D.家庭规模与结构分析【答案】C 53、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A.物业用途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型【答案】D 54、基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表 B.项目投资现金流量表 C.财务计划现金流量表 D.投资者各方现金流量表【答案】C 55、下列风险中无法在投资组合内