食品项目投资管理手册

泓域/食品项目投资管理手册 食品项目 投资管理手册 xx有限责任公司 目录 一、 项目基本情况 4 二、 公司概况 6 公司合并资产负债表主要数据 7 公司合并利润表主要数据 7 三、 总成本费用的构成 8 四、 总成本费用的估算 10 五、 流动资金的估算与评价 19 六、 项目固定资产投资评估 22 七、 项目销售收入估算 30 八、 税费及附加的估算 31 九、 企业资信评估的内容 38 十、 企业资信评估的含义 45 十一、 企业经营管理评估指标 46 十二、 企业规模实力及素质评估指标 48 十三、 项目后评估的内容 51 十四、 项目后评估的作用 59 十五、 项目总评估的必要性 62 十六、 项目评估报告的撰写要求 66 十七、 产业环境分析 70 十八、 企业+平台促创新创造 72 十九、 必要性分析 73 二十、 进度实施计划 73 项目实施进度计划一览表 74 二十一、 投资计划 75 建设投资估算表 77 建设期利息估算表 78 流动资金估算表 79 总投资及构成一览表 81 项目投资计划与资金筹措一览表 82 一、 项目基本情况 （一）项目投资人 xx有限责任公司 （二）建设地点 本期项目选址位于xx（以选址意见书为准）。 （三）项目选址 本期项目选址位于xx（以选址意见书为准），占地面积约25.00亩。 （四）项目实施进度 本期项目建设期限规划12个月。 （五）投资估算 本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资10496.72万元，其中：建设投资8270.78万元，占项目总投资的78.79%；建设期利息111.26万元，占项目总投资的1.06%；流动资金2114.68万元，占项目总投资的20.15%。 （六）资金筹措 项目总投资10496.72万元，根据资金筹措方案，xx有限责任公司计划自筹资金（资本金）5955.53万元。 根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额4541.19万元。 （七）经济评价 1、项目达产年预期营业收入（SP）：18700.00万元。 2、年综合总成本费用（TC）：15218.93万元。 3、项目达产年净利润（NP）：2545.28万元。 4、财务内部收益率（FIRR）：18.47%。 5、全部投资回收期（Pt）：5.91年（含建设期12个月）。 6、达产年盈亏平衡点（BEP）：7414.25万元（产值）。 （八）主要经济技术指标 主要经济指标一览表 序号 项目 单位 指标 备注 1 占地面积 ㎡ 16667.00 约25.00亩 1.1 总建筑面积 ㎡ 29287.88 容积率1.76 1.2 基底面积 ㎡ 10666.88 建筑系数64.00% 1.3 投资强度 万元/亩 312.87 2 总投资 万元 10496.72 2.1 建设投资 万元 8270.78 2.1.1 工程费用 万元 7013.82 2.1.2 工程建设其他费用 万元 1053.91 2.1.3 预备费 万元 203.05 2.2 建设期利息 万元 111.26 2.3 流动资金 万元 2114.68 3 资金筹措 万元 10496.72 3.1 自筹资金 万元 5955.53 3.2 银行贷款 万元 4541.19 4 营业收入 万元 18700.00 正常运营年份 5 总成本费用 万元 15218.93 "" 6 利润总额 万元 3393.70 "" 7 净利润 万元 2545.28 "" 8 所得税 万元 848.42 "" 9 增值税 万元 728.13 "" 10 税金及附加 万元 87.37 "" 11 纳税总额 万元 1663.92 "" 12 工业增加值 万元 5676.89 "" 13 盈亏平衡点 万元 7414.25 产值 14 回收期 年 5.91 含建设期12个月 15 财务内部收益率 18.47% 所得税后 16 财务净现值 万元 1400.23 所得税后 二、 公司概况 （一）公司基本信息 1、公司名称：xx有限责任公司 2、法定代表人：薛xx 3、注册资本：1180万元 4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx 5、登记机关：xxx市场监督管理局 6、成立日期：2013-9-18 7、营业期限：2013-9-18至无固定期限 8、注册地址：xx市xx区xx （二）公司主要财务数据 公司合并资产负债表主要数据 项目 2020年12月 2019年12月 2018年12月 资产总额 4270.36 3416.29 3202.77 负债总额 1757.07 1405.66 1317.80 股东权益合计 2513.29 2010.63 1884.97 公司合并利润表主要数据 项目 2020年度 2019年度 2018年度 营业收入 12614.03 10091.22 9460.52 营业利润 2483.05 1986.44 1862.29 利润总额 2054.48 1643.58 1540.86 净利润 1540.86 1201.87 1109.42 归属于母公司所有者的净利润 1540.86 1201.87 1109.42 三、 总成本费用的构成 总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成。 （一）生产成本的构成 生产成本亦称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。 1、直接材料 直接材料包括企业生产经营过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品及其他直接材料。 2、直接工资 直接工资包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。 3、其他直接支出 其他直接支出包括直接从事产品生产人员的职工福利费等。 4、制造费用 制造费用是指企业各个生产单位（分厂、车间）为组织和管理生产所发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗费、低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费（不包括融资租赁费）、设计制图费、试验检验费、环境保护费及其他制造费用。 （二）期间费用的构成 期间费用是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、财务费用和销售费用，期间费用不计入产品的生产成本，直接体现为当期损益。 1、管理费用 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动发生的各项费用，包括公司经费（工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗费、低值易耗品摊销及其他公司经费）、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、顾问费、交际应酬费、税金（企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等）、土地使用费（海域使用费）、技术转让费、无形资产推销、开办费推销、研究发展费及其他管理费用。 2、财务费用 财务费用是指企业为筹集资金面发生的各项费用，包括企业生产经营期间的利息净支出、汇兑净损失、调剂簿记手续费、金融机构手续费及筹资发生的其他财务费用等。 3、销售费用 销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用及专设销售机构的各项经费，包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、委托代销费、广告费、展览费、租赁费（不包括融资租赁费）和销售服务费用、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗费、低值易耗品推销及其他经费。 四、 总成本费用的估算 为便于计算，在总成本费用中，我们将工资及福利费、折旧费、修理费、推销费、利息支出进行归并后分别列出，该表中的“其他费用”是指在制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、维简费、利息支出后的费用。 （一）外购原材料成本的估算 全年产量可根据测定的设计生产能力和生产负荷加以确定，单位产品原材料成本是依据原材料消耗定额及单价确定的。工业项目生产所需要的原材料种类繁多，在评估时，我们可根据具体情况，选取耗用量较大的、主要的原材料为估算对象，依据国家有关规定和经验数据估算原材料成本。 （二）外购燃料动力成本的估算外购燃料动力成本估算公式为 （三）工资及福利费的估算 如前所述，工资及福利费包括在制造成本、管理费用和销售费用之中。为便于计算和进行项目经济评估，我们需将工资及福利费单独估算。 1、工资的估算 工资的估算可采取以下两种方法： 一是按全厂职工定员数和人均年工资额计算年工资总额。 二是按照不同的工资级别对职工进行划分，分别估算同一级投资项目评估中职工的工资，然后再加以汇总。一般可分为五个级别：高级管理人员、中级管理人员、一般管理人员、技术工人和一般工人。若有国外的技术和管理人员，我们要单独列出。 2、福利费的估算 职工福利费主要用于职工的医药费、医务经费、职工生活困难补助及按国家规定开支的其他职工福利支出，不包括职工福利设施的支出，一般可按照职工工资总额的一定比例提取。 （四）折旧费的估算 折旧费包括在制造成本、管理费用和销售费用中。为便于进行项目的经济评估，我们可将折旧费单独估算和列出。所谓折旧，就是固定资产在使用过程中，通过逐渐损耗（包括有形损耗和无形损耗）而转移到产品成本或商品流通费中的那部分价值。计提折旧是企业回收其固定资产投资的一种手段。按照国家规定的折旧制度，企业把已发生的资本性支出转移到产品成本费用中去，然后通过产品的销售，逐步回收初始的投资费用。根据国家有关规定，计提折旧的固定资产范围是：企业的房屋、建筑物、在用的机器设备、仪器仪表、运输车辆、工具器具、季节性停用和修理停用的设备、以经营租赁方式租出的固定资产、以融资租赁方式租入的固定资产。结合我国的企业管理水平，我们可将企业固定资产分为三大部分、二十二类，按大类实行分类折旧评估时，我们可分类计算折旧，也可综合计算折旧，要视项目的具体情况而定。我国现行固定资产折旧方法一般采用平均年限法或工作量法。 1、平均年限法 平均年限法亦称直线法，即根据固定资产的原值估计的净残值率和折旧年限计算折旧。计算的折旧率是按个别固定资产单独计算的，称为个别折旧率，即某项固定资产在一定期间的折旧额与该固定资产原价的比率。 采用分类折旧率计算固定资产折旧，计算方法简单，但准确性不如个别折旧率。采用平均年限法计算固定资产折旧虽然简单，但也存在一些局限性。例如，固定资产在不同使用年限提供的经济效益不同，平均年限法没有考虑这一事实。又如，固定资产在不同使用年限发生的维修费用不一样，平均年限法没有考虑这一因素。因此，只有当固定资产各期的负荷程度相同，各期应分摊相同的折旧费时，采用平均年限法计算折旧才是合理的。 （1）固定资产原值是根据固定资产投资额、预备费和建设期利息计算求得的。 （2）预计净残值率是预计的企业固定资产净残值与固定资产原值的比率，根据行业会计制度规定，企业净残值率按照固定资产原值的3%～5%确定。特殊情况下，净残值率低于3%或高于5%时，企业自主确定净残值率，并报主管财政机关备案在项目评估中，折旧年限是由项目的固定资产经济寿命期决定的，因此固定资产的残余价值较大，净残值率一般可选择为10%，个别行业如港口等可选择高于此数的数值。 （3）折