2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全及答案（考点梳理）

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全及答案（考点梳理） 第一部分 单选题(50题) 1、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.2720 B.2800 C.2920 D.3000 【答案】： C 2、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。 A.1000 B.3000 C.3800 D.4400 【答案】： D 3、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。 A.75.56% B.81.67% C.85.00% D.86.67% 【答案】： B 4、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】： D 5、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（　）。 A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 【答案】： A 6、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。 A.区位因素 B.社会因素 C.实物因素 D.权益因素 【答案】： C 7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（　）元/m2。 A.-100 B.-50 C.50 D.100 【答案】： B 8、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。 A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度 【答案】： B 9、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。 A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益 【答案】： A 10、假设开发法是以( )为理论依据的。 A.收益递增原理 B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理 【答案】： C 11、收益法中所指的收益是（ ）。 A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若f年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益 【答案】： C 12、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 【答案】： B 13、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。 A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84 【答案】： B 14、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。 A.土地使用期限 B.土地使用管制 C.土地面积大小 D.土地权利性质 【答案】： C 15、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。 A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告 【答案】： A 16、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。 A.103.26% B.105.43% C.112.06% D.114.42% 【答案】： D 17、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。 A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况 【答案】： A 18、成本法是求取估价对象（ ）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时 【答案】： A 19、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。 A.①②③④⑤ B.①②③④⑤⑥ C.①②③④⑥ D.②③④⑥ 【答案】： B 20、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】： C 21、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。 A.223.13 B.246.18 C.247.18 D.253.86 【答案】： B 22、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。 A.105 B.97 C.98 D.103 【答案】： B 23、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。 A.成本实例资料 B.交易实例资料 C.收益实例资料 D.成交实例资料 【答案】： B 24、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。 A.17087.20 B.18699.20 C.19666.40 D.20666.67 【答案】： D 25、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。 A.市场提取法 B.分解法 C.累加法 D.排序插入法 【答案】： A 26、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 【答案】： A 27、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2 【答案】： D 28、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（ ）修正。 A.增价 B.减价 C.不变 D.相对比例的调整 【答案】： A 29、下面不属于造成功能折旧的因素是（　）。 A.建筑设计缺陷 B.人们消费观念的改变 C.建筑技术进步 D.环境污染 【答案】： D 30、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A.690.40 B.8284.79 C.8720.83 D.9746.81 【答案】： B 31、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。 A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 【答案】： D 32、采用收益法测算房地产价格时，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（ ）。 A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减 【答案】： A 33、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　）年。 A.29 B.39 C.40 D.45 【答案】： B 34、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】： C 35、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5