2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库及参考答案（综合卷）

2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库题库及参考答案（综合卷） 第一部分 单选题(50题) 1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。 A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 【答案】： D 2、征地管理费，是由用地单位在（ ）的基础上按一定比例支付的管理费用。 A.农业人口总数 B.农业人均占有耕地数量 C.农业前三年的生产总额 D.征地费总额 【答案】： D 3、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。 A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 【答案】： A 4、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。 A.30 B.60 C.80 D.100 【答案】： B 5、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ） A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少 【答案】： C 6、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。 A.路线价法 B.市场法 C.假设开发法 D.收益法 【答案】： A 7、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。 A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价 【答案】： B 8、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。 A.办公 B.商业 C.居住 D.工业 【答案】： C 9、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指 A.太阳 B.少阳终者 C.少阴终者 D.厥阴终 【答案】： D 10、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（ ）。 A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率 【答案】： B 11、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。 A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险 【答案】： D 12、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。 A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 【答案】： C 13、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。 A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.可比实例房地产状况 【答案】： C 14、成本法中一般不计息的项目是（　）。 A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费 【答案】： D 15、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。 A.挂牌底价 B.正常市场价格 C.竞买人可承受的最高价 D.最可能的成交价 【答案】： C 16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 A.667 B.1333 C.1000 D.500 【答案】： C 17、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 【答案】： D 18、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。 A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法 【答案】： D 19、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 20、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院 【答案】： A 21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 22、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。 A.0.5年和1年 B.0.5年和1.5年 C.0.5年和2年 D.1年和1.5年 【答案】： A 23、下面不属于造成功能折旧的因素是（　）。 A.建筑设计缺陷 B.人们消费观念的改变 C.建筑技术进步 D.环境污染 【答案】： D 24、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉 【答案】： A 25、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的 A.五脏一体观 B.形神一体观 C.病理上的整体性 D.诊治上的整体性 【答案】： C 26、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。 A.950 B.1000 C.1200 D.1250 【答案】： A 27、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。 A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降 【答案】： A 28、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 【答案】： A 29、 疾病发生的内在根据是 A.正气不足 B.正邪斗争 C.内外环境之间的相互影响 D.阴阳失调 【答案】： A 30、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。 A.30 B.60 C.80 D.100 【答案】： B 31、（　）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。 A.收租损失 B.运营费用 C.折旧 D.财务损耗 【答案】： A 32、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】： A 33、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。 A.2720 B.2800 C.2920 D.3000 【答案】： C 34、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。 A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40 【答案】： C 35、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。 A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中 【答案】： B 36、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。 A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 【答案】： B 37、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： C 38、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定