历年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库（实用）

历年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库（实用） 第一部分 单选题(50题) 1、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。 A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险 【答案】： D 2、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（ ） A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格 【答案】： C 3、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（ ）。 A.炫耀性物品 B.正常商品 C.吉芬物品 D.马铃薯 【答案】： C 4、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 【答案】： B 5、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。 A.了解某宗房地产的出租人权益价值 B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C.了解某地区地震后房地产价值的变化 D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 【答案】： D 6、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火 【答案】： D 7、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。 A.2385 B.2393 C.2955 D.2964 【答案】： A 8、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。 A.98 B.102 C.108 D.116 【答案】： A 9、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。 A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0 【答案】： B 10、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法 【答案】： D 11、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（ ）。 A.往往偏高 B.与市场行情大致是相符合的 C.随情况不同而高低不同 D.往往偏低 【答案】： D 12、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。 A.1 B.1.5 C.2 D.2.5 【答案】： D 13、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。 A.－100 B.－50 C.50 D.100 【答案】： B 14、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。 A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法 【答案】： D 15、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。 A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策 【答案】： C 16、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。 A.10.2万元 B.11.0万元 C.11.3万元 D.11.5万元 【答案】： C 17、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A.资本化率应较高，价值较低 B.资本化率应较低，价值较高 C.资本化率应较高，价值较高 D.资本化率应较低，价值较低 【答案】： A 18、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。 A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面 【答案】： B 19、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。 A.规模收益 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 【答案】： A 20、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。 A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号 【答案】： A 21、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。 A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59 【答案】： A 22、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。 A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变 【答案】： C 23、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之 【答案】： C 24、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。 A.确定估价时点在先，得出评估价值在后 B.得出评估价值在先，确定估价时点在后 C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行 D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以 【答案】： A 25、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。 A.自物权 B.地役权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： B 26、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七 【答案】： D 27、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A.15% B.44% C.56% D.85% 【答案】： D 28、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病 【答案】： C 29、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。 A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 【答案】： D 30、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。 A.高层建筑地价分摊 B.房地产投资价值评估 C.因环境污染导致的房地产价值减损评估 D.城市房屋拆迁中的停业损失评估 【答案】： B 31、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。 A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产 【答案】： B 32、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。 A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率 C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率 D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率 【答案】： A 33、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（ ）×直接成本利润率。 A.开发完成后的房地产价值 B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息 C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用 D.土地成本＋开发成本 【答案】： D 34、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。 A.5680 B.5830 C.5850 D.7574 【答案】： A 35、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。 A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的 【答案】： A 36、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。 A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据 【答案】： B 37、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。 A.实际价格 B.市场价格 C.未来价格 D.成本价格 【答案】： C 38、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。 A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.独立客观公正原则 【答案】