房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案（培优）

房地产估价师之估价原理与方法题库大全附答案（培优） 第一部分 单选题(50题) 1、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。 A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费 【答案】： C 2、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是 【答案】： D 3、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。 A.售价 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益 【答案】： A 4、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是 【答案】： D 5、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。 A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益 【答案】： A 6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。 A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 【答案】： C 7、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。 A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失 【答案】： D 8、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。 A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大 【答案】： A 9、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。 A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 【答案】： B 10、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。 A.房地产转让估价应评估出租人权益价值 B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C.房屋征收估价应评估完全产权价值 D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 【答案】： D 11、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指 A.男子.四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七 【答案】： D 12、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。 A.6043 B.5879 C.6290 D.6120 【答案】： B 13、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在 A.夜 B.昼 C.夕 D.旦 【答案】： A 14、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。 A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查 D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据 【答案】： B 15、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。 A.正相关 B.负相关 C.不相关 D.行政因素影响 【答案】： B 16、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（ ）元/m2。 A.2660 B.2425 C.2294 D.2427 【答案】： D 17、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。 A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状 【答案】： D 18、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（ ）修正。 A.增价 B.减价 C.不变 D.相对比例的调整 【答案】： A 19、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。 A.提高 B.下降 C.不变 D.无法确定 【答案】： B 20、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。 A.政府协议出让土地 B.购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产 【答案】： B 21、十二经别的主要功能是 A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系 B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系 C.扩大十二经脉的主治范围 D.加强十二经脉对头面的联系 【答案】： A 22、假设开发法的理论依据是（ ）。 A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论 【答案】： C 23、运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。 A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 【答案】： B 24、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 A.均衡原理 B.替代原理 C.预期原理 D.未来趋势原理 【答案】： C 25、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。 A.专利权 B.专有技术 C.商标权 D.房地产 【答案】： D 26、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。 A.只有合法的房地产才能成为估价对象 B.估价对象状况必须是实际情况 C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象 D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 【答案】： D 27、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴 【答案】： B 28、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。 A.实物状况 B.基本状况 C.权属状况 D.区位状况 【答案】： B 29、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A.40 B.42 C.48 D.50 【答案】： C 30、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。 A.估价委托合同签订时间 B.估价目的 C.实地查勘估价对象的时间 D.委托人意愿 【答案】： B 31、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。 A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数 【答案】： B 32、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。 A.房屋验收合格 B.房屋可使用 C.将其售出 D.房地产经济寿命结束 【答案】： C 33、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】： A 34、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是 A.阳亢 B.阳虚 C.阴虚 D.痰湿 【答案】： B 35、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。 A.投资率是投资回收与投入资本的比率 B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 【答案】： D 36、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉 【答案】： B 37、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）。 A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化 【答案】： B 38、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收集体土地取得 C.通过征收国有土地上的房屋取得 D.通过市场购置取得 【答案】： A 39、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。 A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降 【答案】： A 40、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。 A.2020.80 B.2214.28 C.2336.45 D.2447.37 【答案】： B 41、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。 A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年 【答案】： C 42、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使