房地产估价师之估价原理与方法题库大全及答案（必刷）

房地产估价师之估价原理与方法题库大全及答案（必刷） 第一部分 单选题(50题) 1、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。 A.13.84% B.13.34% C.7.41% D.9.77% 【答案】： C 2、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病 【答案】： C 3、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产 【答案】： B 4、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。 A.抵押人无权优先受偿 B.抵押人有权对全部房地产优先受偿 C.抵押权人有权优先受偿 D.抵押权人无权优先受偿 【答案】： D 5、征地管理费，是由用地单位在（ ）的基础上按一定比例支付的管理费用。 A.农业人口总数 B.农业人均占有耕地数量 C.农业前三年的生产总额 D.征地费总额 【答案】： D 6、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。 A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 【答案】： D 7、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。 A.土地使用期限 B.土地使用管制 C.土地面积大小 D.土地权利性质 【答案】： C 8、马克思的地租理论不包括（ ）。 A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租 【答案】： B 9、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 【答案】： A 10、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。 A.卖方和买方双方缴纳的 B.卖方独立承担和缴纳的 C.买方缴纳的 D.买卖双方协议承担和缴纳的 【答案】： B 11、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 【答案】： C 12、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。 A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造 【答案】： D 13、成本法中一般不计息的项目是（　）。 A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费 【答案】： D 14、 起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉 【答案】： D 15、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A.61.84 B.78.35 C.84.88 D.173.17 【答案】： C 16、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。 A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法 【答案】： C 17、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪 A.热 B.暑 C.风 D.火 【答案】： D 18、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。 A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点 【答案】： D 19、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 【答案】： C 20、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。 A.技术上可能 B.财务上可行 C.价值最大化 D.法律上允许 【答案】： D 21、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。 A.同处于一个行政规划区 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 【答案】： B 22、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝 【答案】： D 23、明确了“治寒以热药”的是 A.《难经》 B.《黄帝内经》 C.《神农本草经》 D.《伤寒杂病论》 【答案】： C 24、收益法的雏形是（ ）。 A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法 【答案】： C 25、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。 A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况 【答案】： A 26、下列关于地租的表述中，错误的是（ ）。 A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 【答案】： B 27、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（ ）。 A.在建工程抵押估价业务 B.公司上市估价 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.司法鉴定估价 【答案】： A 28、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。 A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 【答案】： D 29、 气能摄血主要与哪个脏腑有关 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝 【答案】： A 30、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。 A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88 【答案】： D 31、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。 A.开发成本 B.计算基数 C.利润 D.投资 【答案】： B 32、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。 A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权 【答案】： D 33、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。 A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75 【答案】： D 34、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。 A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17 【答案】： C 35、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。 A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整 【答案】： C 36、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）。 A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整 C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整 【答案】： C 37、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。 A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准 【答案】： C 38、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。 A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费 B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务 D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 【答案】： D 39、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。 A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值 【答案】： C 40、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房